14 March 2025

Prosedur Gugatan Pembatalan Akta Jual Beli (AJB) di Pengadilan

Muh. Aidil Akbar, S.H.

Lawyer ILS Law Firm

Pelajari prosedur gugatan pembatalan akta jual beli (AJB) di pengadilan, dasar hukum, alasan, dan langkah-langkahnya. Simak panduan lengkapnya di ILS Law Firm.

Pengantar

Banyak masyarakat yang bertanya: bagaimana prosedur mengajukan gugatan pembatalan akta jual beli (AJB) atau surat tanah ke pengadilan? Tidak sedikit yang bingung ketika menghadapi masalah hukum terkait AJB, terutama saat muncul sengketa yang melibatkan pihak ketiga atau pelanggaran hukum dalam proses pembuatannya. Artikel ini akan membahas secara lengkap pengertian AJB, dasar hukum pembatalan, alasan yang dapat dijadikan dasar gugatan, hingga prosedur gugatan di pengadilan.

Daftar Isi show

Pengertian Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual Beli atau disingkat AJB adalah dokumen resmi yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah telah terjadi transaksi jual beli antara penjual dan pembeli properti, baik berupa tanah maupun bangunan. AJB berfungsi sebagai bukti peralihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli. Dengan AJB, pembeli memiliki dasar hukum untuk melakukan balik nama sertifikat hak atas tanah.

Apakah Akta Jual Beli (AJB) Dapat Dibatalkan?

Sebagai akta autentik, AJB memiliki kekuatan pembuktian sempurna di mata hukum. Menurut Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata, setiap perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Artinya, AJB tidak dapat dibatalkan sepihak oleh pembeli atau penjual.

Namun, terdapat dua cara untuk membatalkan AJB, yaitu:

Berdasarkan kesepakatan para pihak.
Jika penjual dan pembeli sepakat untuk membatalkan AJB, maka dapat dibuat akta pembatalan AJB di hadapan PPAT.
Melalui gugatan pembatalan di pengadilan.
Jika salah satu pihak atau pihak ketiga merasa dirugikan dan terdapat pelanggaran hukum dalam pembuatan AJB, mereka dapat mengajukan gugatan pembatalan ke pengadilan.

Alasan Pembatalan AJB di Pengadilan

Beberapa alasan yang sering digunakan dalam gugatan pembatalan AJB antara lain:

AJB dibuat secara diam-diam tanpa melibatkan pihak yang sah menurut hukum, seperti ahli waris.
Pihak yang menandatangani AJB tidak memiliki legal standing atau kedudukan hukum.
Objek tanah dalam AJB tidak jelas, salah lokasi, atau salah objek.
Pihak yang membuat AJB tidak cakap hukum, misalnya masih di bawah umur atau mengalami gangguan jiwa.
AJB bertentangan dengan hukum atau peraturan yang berlaku, seperti tidak memenuhi syarat formil.

Dasar Hukum Gugatan Pembatalan AJB

Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata:
Setiap perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi yang membuatnya.
Pasal 1238 KUHPerdata:
Debitur yang tidak memenuhi kewajiban pada waktu yang ditentukan dianggap lalai.
Pasal 1243 KUHPerdata:
Ganti rugi akibat wanprestasi dapat dituntut jika pihak ingkar janji telah diperingatkan.
Yurisprudensi MA No. 4/Yur/Pdt/2018:
Pemutusan perjanjian sepihak termasuk perbuatan melawan hukum (PMH), sehingga gugatan perdatanya dapat menggunakan dasar PMH.

Cara Mengajukan Gugatan Pembatalan AJB di Pengadilan

Berikut tahapan dan prosedur lengkapnya:

1. Menentukan Letak Pengadilan

Gugatan diajukan di Pengadilan Negeri sesuai domisili tergugat. Penggugat wajib mengecek domisili tergugat sebelum mendaftarkan gugatan.

2. Menyiapkan Syarat Dokumen

Dokumen yang dibutuhkan:

Akta Jual Beli (AJB) yang disengketakan,
KTP, KK, dan dokumen identitas lainnya,
Bukti pembayaran, perjanjian pendahuluan (jika ada).

3. Membuat Surat Gugatan

Surat gugatan harus memuat identitas para pihak, dasar hukum, kronologi, dan tuntutan pembatalan AJB. Gugatan biasanya diajukan dengan dasar perbuatan melawan hukum (PMH).

4. Mendaftarkan Gugatan

Pendaftaran gugatan dapat dilakukan melalui sistem e-court secara online, baik oleh penggugat sendiri maupun melalui kuasa hukum (pengacara).

5. Membayar Biaya Perkara

Setelah gugatan didaftarkan, pengadilan akan memberikan tagihan panjar biaya perkara. Pembayaran dapat dilakukan melalui virtual account jika mendaftar secara online.

6. Menunggu Panggilan Sidang

Penggugat dan tergugat akan menerima relaas panggilan sidang dari pengadilan. Informasi jadwal sidang juga dapat diakses melalui akun e-court.

7. Sidang Mediasi

Sidang pertama akan diawali dengan mediasi. Mediator akan mencoba mendamaikan para pihak. Jika berhasil, dibuat akta perdamaian (akta van dading). Jika gagal, sidang berlanjut ke pokok perkara.

8. Pemeriksaan Persidangan

Pada tahap ini:

Penggugat membacakan gugatan,
Tergugat memberikan jawaban,
Replik dan duplik berlangsung antar-pihak.

9. Pemeriksaan Pembuktian

Masing-masing pihak menyampaikan bukti, mulai dari dokumen, saksi, hingga ahli.

10. Pembacaan Putusan

Majelis hakim akan membacakan putusan dengan kemungkinan:

Dikabulkan sepenuhnya,
Dikabulkan sebagian,
Ditolak,
Tidak dapat diterima (jika gugatan cacat formil).

Contoh Kasus Pembatalan AJB

Contoh yang sering terjadi:
Seorang ahli waris menggugat pembatalan AJB karena tanah warisan dijual salah satu ahli waris tanpa persetujuan pihak lain. Dalam kasus ini, penggugat wajib melampirkan bukti waris, AJB, dan bukti lainnya untuk meyakinkan hakim.

Tips Penting Sebelum Mengajukan Gugatan

Konsultasikan kasus kepada pengacara.
Kumpulkan semua bukti yang mendukung.
Cek legalitas objek tanah di kantor pertanahan.
Upayakan penyelesaian damai sebelum berperkara.

Jasa Pengacara Gugatan Pembatalan AJB

ILS Law Firm menyediakan jasa hukum profesional untuk membantu Anda mengajukan gugatan pembatalan AJB atau sebagai pihak tergugat maupun terkait di pengadilan. Tim kami siap mendampingi mulai dari analisis kasus, penyusunan gugatan, hingga pendampingan persidangan.

Konsultasi Hukum Bersama ILS Law Firm

Jika Anda memiliki masalah hukum terkait AJB dan memerlukan pendampingan gugatan pembatalan, segera hubungi ILS Law Firm. Kami siap membantu Anda menempuh langkah hukum terbaik.

📞 Hubungi ILS Law Firm: