Bolehkah pemegang Hak Pengelolaan atau HPL menolak perpanjangan Hak Guna Bangunan atau HGB yang berdiri di atas tanah HPL?
Jawabannya: bisa.
Namun, kewenangan tersebut tidak berarti pemegang HPL boleh menolak secara sewenang-wenang. Penolakan harus dilihat dari syarat perpanjangan HGB, isi perjanjian pemanfaatan tanah, kewajiban pemegang HGB, tarif atau uang wajib tahunan, serta tujuan pengelolaan tanah HPL.
Dalam praktik, masalah sering muncul ketika HGB telah digunakan selama puluhan tahun untuk kegiatan usaha, tetapi menjelang berakhirnya jangka waktu, pemegang HPL tidak lagi memberikan persetujuan perpanjangan.
Apa Kedudukan HPL terhadap Tanah Negara?
Pasal 1 angka 3 PP Nomor 18 Tahun 2021 mendefinisikan HPL sebagai:
“Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan.”
Artinya, HPL bukan Hak Milik sebagaimana kepemilikan tanah perseorangan.
Namun, HPL berasal dari hak menguasai negara atas tanah dan sebagian kewenangan pengelolaannya dilimpahkan kepada pemegang HPL.
Karena itu, pemegang HPL mempunyai kewenangan yang cukup kuat untuk mengatur penggunaan dan pemanfaatan tanah tersebut.
Baca juga: Hak Pengelolaan (HPL) Menurut Hukum
Apa Wewenang Pemegang HPL?
Pasal 7 PP Nomor 18 Tahun 2021 memberikan kewenangan kepada pemegang HPL untuk:
- menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah;
- menggunakan dan memanfaatkan tanah sendiri atau bekerja sama dengan pihak lain; dan
- menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai perjanjian.
Tanah HPL juga dapat diberikan HGB kepada pihak lain berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah.
Karena itu, hubungan pemegang HPL dengan pemegang HGB tidak hanya berkaitan dengan sertipikat pertanahan, tetapi juga hubungan kontraktual melalui perjanjian pemanfaatan tanah.
Apakah Pemegang HPL Wajib Memperpanjang HGB?
Tidak otomatis.
PP Nomor 18 Tahun 2021 mensyaratkan bahwa perpanjangan atau pembaruan HGB di atas HPL harus memperoleh persetujuan dari pemegang HPL.
Dengan demikian, pemegang HGB tidak mempunyai hak mutlak untuk mendapatkan perpanjangan hanya karena telah menggunakan tanah selama 20 atau 30 tahun.
Baca juga: Prosedur HGB di atas HPL
Namun, pemegang HPL tetap harus melihat apakah alasan penolakan sesuai hukum, perjanjian, dan prinsip pengelolaan aset negara atau daerah.
Kapan Pemegang HPL Wajar Menolak Perpanjangan HGB?
Penolakan dapat memiliki dasar hukum yang lebih kuat apabila pemegang HGB tidak lagi memenuhi syarat perpanjangan.
Misalnya:
- tanah tidak digunakan sesuai tujuan pemberian HGB;
- tanah ditelantarkan;
- pemegang HGB tidak memenuhi kewajiban dalam perjanjian;
- terdapat tunggakan tarif atau uang wajib tahunan;
- penggunaan tanah bertentangan dengan tata ruang;
- tanah akan digunakan untuk kepentingan umum;
- pemegang HGB tidak memenuhi lagi persyaratan sebagai subjek HGB; atau
- perjanjian pemanfaatan tanah memang telah berakhir tanpa hak perpanjangan.
Dalam keadaan demikian, pemegang HPL mempunyai dasar yang lebih kuat untuk tidak memberikan persetujuan.
Apakah HPL Harus Menghasilkan Penerimaan bagi Negara atau Daerah?
Dalam banyak kasus, iya dalam arti pengelolaannya harus memberikan manfaat yang dapat dipertanggungjawabkan.
Namun, tidak tepat mengatakan bahwa setiap HPL harus selalu menghasilkan keuntungan maksimal.
Pasal 9 PP Nomor 18 Tahun 2021 justru mengatur bahwa tarif atau uang wajib tahunan disesuaikan dengan tujuan pemanfaatan tanah untuk:
- kepentingan umum;
- kepentingan sosial;
- kepentingan pembangunan; dan/atau
- kepentingan ekonomi.
Tarif tersebut harus dituangkan dalam perjanjian pemanfaatan tanah dan tidak boleh mengandung unsur yang merugikan para pihak. Besarnya juga harus didasarkan pada karakteristik peruntukan dan kemanfaatan tanah secara wajar.
Dengan demikian, prinsipnya bukan semata-mata “harus paling mahal”, tetapi harus wajar, akuntabel, dan sesuai tujuan pemanfaatan.
Mengapa Aspek Penerimaan Negara atau Daerah Penting?
Jika HPL dikuasai oleh pemerintah pusat, pemerintah daerah, atau badan yang menggunakan kekayaan negara/daerah, pengelolaannya dapat berkaitan dengan keuangan negara.
Pasal 2 UU Nomor 17 Tahun 2003 tentang Keuangan Negara memasukkan antara lain:
- penerimaan negara;
- penerimaan daerah;
- kekayaan negara atau daerah yang dikelola sendiri maupun pihak lain; dan
- kekayaan yang dipisahkan pada perusahaan negara atau daerah
sebagai bagian dari ruang lingkup keuangan negara.
Pasal 3 UU tersebut juga mewajibkan pengelolaan keuangan negara dilakukan secara:
tertib, taat peraturan, efisien, ekonomis, efektif, transparan, dan bertanggung jawab.
Karena itu, pengelolaan tanah HPL milik pemerintah tidak dapat dilakukan semata-mata berdasarkan kepentingan pribadi atau tanpa ukuran ekonomi dan administratif yang jelas.
Apakah Tarif yang Terlalu Rendah Bisa Menimbulkan Masalah Kerugian Negara?
Bisa menimbulkan risiko hukum, tetapi tidak otomatis disebut kerugian negara.
Kerugian negara harus dibuktikan secara konkret dan tidak cukup hanya dengan mengatakan bahwa tarif yang diterapkan “terlalu murah”.
Namun, jika tanah atau aset negara diberikan atau dimanfaatkan dengan nilai yang tidak wajar, tanpa dasar penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan, dan menyebabkan kekayaan negara berkurang, maka persoalan kerugian negara dapat muncul.
UU Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara menjelaskan bahwa kerugian negara dapat terjadi karena pelanggaran hukum atau kelalaian pejabat dalam pelaksanaan kewenangan administratif.
Karena itu, pemegang HPL milik pemerintah perlu berhati-hati dalam menentukan tarif pemanfaatan tanah.
Apakah Pemegang HPL Boleh Menaikkan Tarif Saat Perpanjangan?
Pada prinsipnya bisa, sepanjang mempunyai dasar.
Pasal 9 PP Nomor 18 Tahun 2021 memang mengakui adanya tarif dan/atau uang wajib tahunan dalam pemanfaatan HPL.
Namun, tarif harus:
- dituangkan dalam perjanjian;
- sesuai tujuan pemanfaatan;
- tidak merugikan para pihak; dan
- didasarkan pada karakteristik peruntukan serta kemanfaatan tanah secara wajar.
Karena itu, kenaikan tarif saat perpanjangan HGB dapat dibenarkan jika berdasarkan penilaian ekonomi, perubahan nilai tanah, perubahan pemanfaatan, atau dasar hukum lainnya.
Sebaliknya, kenaikan yang sangat tinggi tanpa metode penilaian yang jelas dapat menimbulkan sengketa.
Mengapa Pemegang HPL Bisa Justru Bermasalah Jika Tetap Memperpanjang?
Ini sisi yang sering dilupakan.
Pemegang HPL tidak hanya berisiko jika menolak perpanjangan tanpa alasan. Ia juga dapat menghadapi persoalan apabila tetap memperpanjang HGB padahal:
- pemegang HGB tidak memenuhi kewajibannya;
- tarif jauh di bawah nilai yang semestinya;
- tidak ada dasar penilaian;
- ada tunggakan;
- tanah tidak dimanfaatkan sesuai tujuan; atau
- terdapat pihak lain yang menawarkan pemanfaatan lebih optimal sesuai prosedur.
Jika HPL merupakan aset negara atau daerah, keputusan seperti itu harus dapat dijelaskan dari sisi manfaat, kewajaran, dan akuntabilitas.
Artinya, pejabat atau pemegang HPL juga mempunyai kewajiban untuk melindungi kepentingan negara atau daerah.
Apakah Pemegang HPL Harus Memilih Penawaran Tertinggi?
Tidak selalu. HPL tidak sama dengan aset yang setiap saat harus dilelang kepada pihak yang menawarkan harga tertinggi.
Tujuan penggunaan HPL dapat berupa kepentingan umum, sosial, pembangunan, maupun ekonomi.
Karena itu, keputusan pemanfaatan harus dilihat secara menyeluruh.
Namun, apabila tujuan pemanfaatannya memang komersial, nilai ekonomi dan kewajaran tarif tentu menjadi faktor yang sangat penting.
Dalam keadaan seperti itu, pemegang HPL mempunyai dasar lebih kuat untuk menolak.
Misalnya sebuah perusahaan memegang HGB di atas HPL selama 30 tahun tetapi:
- tidak menggunakan seluruh tanah;
- mempunyai tunggakan uang wajib tahunan;
- melanggar peruntukan;
- tidak memenuhi ketentuan perjanjian; atau
- tidak mau menerima penyesuaian tarif yang dihitung secara wajar.
Pemegang HPL tidak harus terus memperpanjang hubungan tersebut hanya karena pemegang HGB telah lama berada di lokasi tersebut.
Jangka waktu penggunaan yang lama tidak menciptakan hak kepemilikan terhadap tanah HPL.
Baca juga: Perbedaan HGB dan HPL
Tetapi Penolakan Tetap Tidak Boleh Sewenang-wenang
Di sisi lain, alasan “melindungi penerimaan negara” juga tidak boleh dipakai sebagai pembenaran untuk menaikkan tarif tanpa batas.
Pasal 9 PP 18/2021 secara eksplisit mensyaratkan kewajaran dan melarang perjanjian pemanfaatan mengandung unsur yang merugikan para pihak.
Karena itu, pemegang HPL idealnya dapat menunjukkan:
- dasar penilaian tarif;
- appraisal jika relevan;
- dasar aturan internal atau daerah;
- perbandingan nilai tanah;
- tujuan pemanfaatan;
- kewajiban pemegang HGB yang belum dipenuhi; dan
- alasan objektif mengapa perpanjangan tidak diberikan.
Semakin objektif dan terdokumentasi alasannya, semakin kuat posisi pemegang HPL apabila keputusan tersebut disengketakan.
Apakah Penolakan Bisa Digugat?
Bisa. Pemegang HGB dapat menggugat apabila merasa penolakan:
- bertentangan dengan perjanjian;
- tidak mempunyai dasar hukum;
- diskriminatif;
- sewenang-wenang; atau
- melanggar asas pemerintahan yang baik.
Namun, pemegang HGB tidak otomatis menang hanya karena sudah lama menggunakan tanah tersebut.
Pengadilan akan melihat antara lain isi perjanjian pemanfaatan tanah, syarat perpanjangan, kewajiban para pihak, alasan penolakan, dan status hukum pemegang HPL.
Baca juga: Kapan Berakhir HGB di atas HPL?
Kesimpulan
Pemegang HPL mempunyai hak untuk tidak menyetujui perpanjangan HGB apabila pemegang HGB tidak memenuhi syarat hukum, kewajiban perjanjian, atau ketentuan pemanfaatan tanah.
Hal ini berkaitan dengan karakter HPL sebagai bagian dari hak menguasai negara yang sebagian kewenangan pelaksanaannya dilimpahkan kepada pemegang HPL.
Namun, kewenangan tersebut tidak bersifat absolut.
Pemegang HPL tetap harus mempertimbangkan peraturan, perjanjian, kewajaran tarif, tujuan pemanfaatan, serta prinsip pengelolaan keuangan negara atau daerah apabila HPL merupakan aset pemerintah.
Dalam konteks komersial, pemegang HPL juga perlu memastikan tarif dan pemanfaatan tanah dilakukan secara wajar dan dapat dipertanggungjawabkan.
Jika tanah negara atau daerah dimanfaatkan dengan nilai yang tidak wajar sehingga menimbulkan pengurangan kekayaan negara, terdapat potensi persoalan kerugian negara. Tetapi kerugian tersebut tetap harus dibuktikan secara nyata dan tidak dapat diasumsikan hanya karena tarif dianggap rendah.
Karena itu, baik pemegang HPL maupun pemegang HGB sebaiknya mendokumentasikan dasar penilaian tarif, pemenuhan kewajiban, dan alasan perpanjangan atau penolakan secara transparan.
Konsultasi Sengketa HGB dan HPL dengan ILS Law Firm
ILS Law Firm memberikan konsultasi dan pendampingan dapat meliputi pemeriksaan perjanjian dan dokumen pertanahan, negosiasi, somasi, upaya administratif, gugatan perdata, maupun sengketa di Pengadilan Tata Usaha Negara sesuai karakter perkaranya.
Telepon/WhatsApp: 0813-9981-4209
Email: info@ilslawfirm.co.id
