Perbedaan HGU, HGB dan Hak Milik

Ketahui perbedaan HGU, HGB, dan Hak Milik menurut hukum agraria di Indonesia. Simak pengertian, subjek hukum, dan alasan hapusnya masing-masing hak atas tanah.

Hak Guna Usaha (HGU)

Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara guna keperluan perusahaan di bidang pertanian, perikanan, atau peternakan.

Menurut Pasal 28 UU No. 5 Tahun 1960:

“Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun, dan dapat diberikan untuk waktu 35 tahun serta diperpanjang paling lama 25 tahun.”

Subjek dan Luasan HGU

• Subjek hukum: Warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia.
• Luas minimum: 5 hektar. Jika lebih dari 25 hektar, harus menggunakan investasi dan teknik perusahaan yang baik.

Prosedur Terjadinya HGU

• Di atas tanah negara: dengan keputusan Menteri.
• Di atas tanah hak pengelolaan: dengan persetujuan pemegang hak pengelolaan dan keputusan Menteri.

Hapusnya HGU (Pasal 31 PP 18/2021)

1. Berakhir masa berlakunya.
2. Dibatalkan oleh Menteri karena:
   • Tidak memenuhi kewajiban (Pasal 27–28).
   • Cacat administrasi.
   • Putusan pengadilan.
3. Diubah ke hak lain.
4. Dilepaskan secara sukarela atau untuk kepentingan umum.
5. Dicabut karena undang-undang.
6. Ditetapkan sebagai tanah telantar atau musnah.
7. Berakhirnya perjanjian di atas tanah HPL.
8. Pemegang hak tidak lagi memenuhi syarat.

Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik pihak lain, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun.

Menurut Pasal 36 ayat (2) UU 5/1960 jo. Pasal 34 PP 18/2021:

• Subjek hukum: Warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia.
• HGB dapat beralih dan dialihkan.

Tanah yang Dapat Diberi HGB

• Tanah negara
• Tanah hak pengelolaan
• Tanah hak milik

Prosedur Terjadinya HGB (Pasal 38 PP 18/2021)

• Di atas tanah negara: keputusan Menteri.
• Di atas tanah HPL: keputusan Menteri atas persetujuan pemegang HPL.
• Di atas tanah hak milik: akta PPAT oleh pemilik tanah.

Hapusnya HGB (Pasal 46 PP 18/2021)

1. Berakhir masa berlakunya.
2. Dibatalkan karena:
   • Tidak memenuhi kewajiban (Pasal 42–43).
   • Cacat administrasi.
   • Tidak memenuhi syarat dalam perjanjian dengan pemilik tanah.
   • Putusan pengadilan.
3. Diubah ke hak lain.
4. Dilepaskan secara sukarela atau untuk kepentingan umum.
5. Dicabut oleh Undang-Undang.
6. Ditetapkan sebagai tanah telantar atau musnah.
7. Berakhirnya perjanjian pemanfaatan tanah HGB di atas tanah hak milik/HPL.
8. Pemegang hak tidak memenuhi syarat sebagai subjek hukum.

Hak Milik

Hak Milik adalah hak atas tanah yang paling kuat dan penuh, dan bersifat turun-temurun. Diatur dalam Pasal 20 jo. Pasal 6 UU 5/1960:

“Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.”

Syarat dan Subjek Hak Milik

• Hanya untuk warga negara Indonesia.
• Tidak dapat dimiliki oleh badan hukum asing atau orang asing.
• Apabila orang asing memperoleh karena warisan atau perkawinan, wajib melepaskan hak tersebut dalam 1 tahun.

Cara Terjadinya Hak Milik

Berdasarkan Pasal 22 UU 5/1960, hak milik dapat terjadi melalui:

• Hukum adat
• Penetapan pemerintah
• Cara lain yang ditentukan dengan Peraturan Pemerintah

Hapusnya Hak Milik (Pasal 27 UU 5/1960)

1. Tanah kembali ke negara, karena:
   • Pencabutan hak (Pasal 18).
   • Penyerahan sukarela.
   • Penelantaran tanah.
   • Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2).
2. Tanah musnah secara fisik.

Tabel Perbandingan HGU, HGB, dan Hak Milik

Kriteria	HGU	HGB	Hak Milik
Jangka Waktu	Maks. 35 thn, diperpanjang 25	Maks. 30 thn, perpanjang 20	Turun-temurun, tidak terbatas
Subjek	WNI & badan hukum Indonesia	WNI & badan hukum Indonesia	Hanya WNI
Tanah yang Dapat Diberi	Tanah negara & HPL	Tanah negara, HPL, hak milik	Tanah milik pribadi
Dapat Dialihkan	Ya	Ya	Ya
Dapat Diwariskan	Tidak secara otomatis	Tidak secara otomatis	Ya

Dasar Hukum

• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
• Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Konsultasi ILS Law Firm

Apabila Anda membutuhkan konsultasi hukum pertanahan, baik terkait HGU, HGB, maupun Hak Milik dan jika terdapat sengketa, Anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:

📞 Telepon / WhatsApp: 0813-9981-4209
📧 Email: info@ilslawfirm.co.id