Perbedaan HGU, HGB dan Hak Milik

Hak Guna Usaha (HGU)

Definisi hak guna usaha diatur dalam Pasal 28 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UU 5/1960) yang berbunyi:

“Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun, untuk perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama dapat diberikan HGU paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 (dua puluh lima) tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.”

Pemberian HGU dilakukan terhadap tanah yang luasnya paling sedikit 5 (lima) hektar dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 (dua puluh lima) hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai perkembangan zaman. 

HGU dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia sebagaimana diatur dalam Pasal 19 PP 18/2021 jo. Pasal 30 ayat (1) UU 5/1960. HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Adapun terjadinya HGU di atas tanah negara dengan keputusan pemberian hak oleh menteri, sedangkan di atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri berdasarkan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan.

Merujuk Pasal 31 PP 18/2021, HGU hapus karena:

1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya; 
2. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena: 
   • Tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 dan/atau Pasal 28;
   • Cacat administrasi; atau
   • Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap; 

3. diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain; 
4. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir; 
5. dilepaskan untuk kepentingan umum; 
6. dicabut berdasarkan Undang-Undang; 
7. ditetapkan sebagai Tanah Telantar; 
8. ditetapkan sebagai Tanah Musnah; 
9. berakhirnya perjanjian pemanfaatan Tanah, untuk hak guna usaha di atas tanah Hak Pengelolaan; atau 
10. pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.

Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun. Adapun kepemilikan HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

HGB dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia sebagaimana diatur dalam Pasal 34 PP 18/2021 jo. Pasal 36 ayat (2) UU 5/1960. Selanjutnya, tanah yang dapat dilekati HGB meliputi tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik.

Terjadinya HGB: (Pasal 38 PP 18/2021)

1. Di atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri.
2. Di atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri berdasarkan persetujuan pemegang hak pengelolaan.
3. Di atas tanah hak milik terjadi melalui pemberian hak oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

Pasal 46 PP 18/2021 menyebutkan bahwa HGB hapus karena: 

1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya; 
2. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:
   • tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 dan/atau Pasal 43;
   • tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak guna bangunan antara pemegang hak guna bangunan dan pemegang hak milik atau perjanjian pemanfaatan Tanah Hak Pengelolaan; 
   • cacat administrasi; atau 
   • putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;

3. diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain; 
4. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
5. dilepaskan untuk kepentingan umum; 
6. dicabut berdasarkan Undang-Undang; 
7. ditetapkan sebagai Tanah Telantar;
8. ditetapkan sebagai Tanah Musnah; 
9. berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan Tanah untuk hak guna bangunan di atas hak milik atau Hak Pengelolaan; dan/atau 
10. pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak

Hak Milik

Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, yang memiliki fungsi sosial sebagaimana diatur dalam Pasal 20 jo. Pasal 6 UU 5/1960. Adapun hak milik dapat dipindahkan kepada pihak lain melalui jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan lain yang diawasi oleh Peraturan Pemerintah.

Hak milik hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia. Apabila orang asing memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan wajib melepaskan hak milik dalam jangka waktu 1 tahun sejak diperolehnya hak tersebut.

Pasal 22 UU 5/1960 dijelaskan bahwa terjadinya hak milik menurut hukum adat diatur dengan peraturan pemerintah dan cara lainnya dilakukan karena penetapan pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan PP; ketentuan UU.

Pasal 27 UU 5/1960 menyebutkan bahwa hak milik hapus bila:

1. Tanahnya jatuh kepada Negara:

1. karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18; 
2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya; 
3. karena ditelantarkan;
4. karena ketentuan pasal 21 ayat (3) dan pasal 26 ayat (2). 
5. Tanahnya musnah.

Referensi:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
2. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah.

_____

Apabila anda ingin konsultasi seputar Hukum Pertanahan, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:

Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209

Email : info@ilslawfirm.co.id