SHM atau SHT Anda ditahan bank padahal utang sudah lunas? Artikel ini membahas langkah hukum jika bank tidak kembalikan SHM dan SHT, termasuk aturan dan strategi hukum yang bisa ditempuh.
Apa Itu SHM dan SHT?
SHM (Sertifikat Hak Milik) dan SHT (Sertifikat Hak Tanggungan) adalah dua dokumen penting dalam transaksi kredit perbankan, khususnya untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau kredit dengan agunan tanah dan bangunan.
- SHM (Sertifikat Hak Milik): Bukti sah kepemilikan atas tanah yang paling kuat menurut hukum.
- SHT (Sertifikat Hak Tanggungan): Sertifikat yang mencatat hak tanggungan bank atas objek jaminan (biasanya tanah atau rumah) sebagai jaminan pelunasan utang.
Ketika kredit sudah lunas, bank wajib mengembalikan SHM kepada debitur dan mencoret atau menghapus Hak Tanggungan yang tercatat di SHT. Namun, di lapangan sering terjadi bank menahan atau menunda pengembalian, sehingga merugikan debitur.
Dasar Hukum Pengembalian SHM dan SHT
Terdapat beberapa ketentuan hukum yang mengatur kewajiban bank untuk mengembalikan SHM dan SHT setelah pelunasan utang:
- Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UU Hak Tanggungan)
- Pasal 18 ayat (1): “Hak Tanggungan hapus karena: a) hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan; b) dilepaskan oleh pemegang Hak Tanggungan; atau c) dihapus menurut peraturan perundang-undangan.”
- Pasal 22: “Pemberi Hak Tanggungan berhak meminta agar Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah hapus dicoret dari Buku Tanah dan Sertifikat Hak Tanggungan.”
- Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Pelaksanaan PP Nomor 24 Tahun 1997
- Menyebutkan prosedur pencoretan Hak Tanggungan di sertifikat setelah pelunasan utang.
Dengan demikian, jika utang sudah lunas, bank tidak memiliki hak lagi untuk menahan SHM maupun SHT, dan wajib memfasilitasi pencoretan Hak Tanggungan di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Mengapa Bank Tidak Mengembalikan SHM dan SHT?
Beberapa alasan umum bank menahan dokumen, antara lain:
- Adanya biaya administrasi yang belum diselesaikan.
- Proses pencoretan Hak Tanggungan belum diajukan ke BPN.
- Kelalaian atau kesalahan internal bank.
- Sengketa tambahan (misalnya terkait biaya penalti atau denda).
Namun, penahanan dokumen tanpa alasan hukum yang sah dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum (PMH) sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata, yang berbunyi:
“Tiap perbuatan melanggar hukum yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.”
Langkah Hukum Jika Bank Tidak Kembalikan SHM dan SHT
Berikut langkah-langkah yang dapat Anda tempuh jika bank tidak juga mengembalikan dokumen Anda setelah kredit lunas:
1. Kirim Permintaan Tertulis ke Bank
Langkah awal adalah membuat surat permintaan resmi yang ditujukan kepada pihak bank. Cantumkan bukti pelunasan, permintaan pengembalian dokumen, dan tenggat waktu yang wajar.
2. Ajukan Somasi
Jika permintaan tidak direspons, kirimkan somasi melalui pengacara Anda. Somasi adalah peringatan hukum tertulis yang meminta pihak bank segera memenuhi kewajibannya, disertai ancaman gugatan jika tetap diabaikan.
3. Ajukan Gugatan Perdata ke Pengadilan
Jika langkah-langkah non-litigasi gagal, Anda bisa mengajukan gugatan perdata atas dasar perbuatan melawan hukum (PMH). Dalam gugatan, Anda dapat menuntut:
- Pengembalian SHM dan SHT.
- Ganti rugi materiil dan/atau immateriil atas kerugian yang ditimbulkan.
- Pemulihan hak atas sertifikat di BPN.
4. Laporkan ke Kepolisian (Jika Ada Unsur Pidana)
Jika penahanan dokumen dilakukan dengan itikad buruk atau ada dugaan pemalsuan, Anda juga bisa melaporkan secara pidana ke kepolisian dengan tuduhan penggelapan (Pasal 372 KUHP) atau penipuan (Pasal 378 KUHP).
Hak Anda Sebagai Debitur
Sebagai debitur yang telah melunasi utang, Anda berhak penuh untuk:
- Meminta pengembalian SHM.
- Meminta pencoretan Hak Tanggungan di SHT.
- Menolak membayar biaya yang tidak sesuai ketentuan.
- Memperoleh perlindungan hukum jika hak Anda dilanggar.
Jangan biarkan hak Anda diabaikan hanya karena tidak memahami prosedur hukum.
Tips agar Dokumen Anda Tidak Ditahan Bank
- Simpan semua bukti pelunasan kredit.
- Pastikan Anda mengetahui semua biaya administrasi akhir sebelum melunasi kredit.
- Gunakan jasa pengacara atau notaris untuk mengurus pencoretan Hak Tanggungan.
- Catat semua komunikasi dengan pihak bank sebagai bukti.
Kesimpulan
Jika bank tidak mengembalikan SHM dan SHT setelah utang KPR lunas, Anda memiliki hak hukum untuk menuntut pengembalian dokumen tersebut. Aturan hukum, mulai dari UU Hak Tanggungan hingga KUHPerdata, melindungi hak Anda sebagai debitur.
Langkah terbaik adalah memulai dari upaya administratif (permintaan tertulis, somasi), dilanjutkan dengan pengaduan ke OJK, gugatan perdata, bahkan laporan pidana jika diperlukan. Jangan biarkan bank menahan dokumen Anda tanpa alasan hukum yang jelas.
Konsultasi ILS Law Firm
Mengalami masalah dengan bank yang tidak mau mengembalikan SHM atau SHT Anda? ILS Law Firm siap membantu Anda!
Tim pengacara kami berpengalaman dalam menangani sengketa perbankan, permintaan pengembalian dokumen, hingga gugatan perdata maupun pidana. Kami akan membantu Anda menuntut hak Anda dengan strategi hukum terbaik.
Hubungi kami sekarang:
📞 Telepon / WhatsApp: 0813-9981-4209
📧 Email: info@ilslawfirm.co.id
Lindungi hak properti Anda bersama ILS Law Firm, partner hukum terpercaya Anda! Jangan tunggu masalah semakin besar — konsultasikan sekarang juga!
