Hak Pakai adalah salah satu jenis hak atas tanah yang penting dalam hukum agraria Indonesia. Meski sering disamakan dengan sewa-menyewa, hak pakai memiliki dasar hukum yang kuat, jangka waktu yang jelas, serta berlaku bagi subjek tertentu, termasuk warga negara asing. Artikel ini akan mengupas secara lengkap pengertian hak pakai menurut hukum, dasar hukumnya, jangka waktu, jenis, subjek, dan objek hak pakai, serta perubahan penting pasca berlakunya Undang-Undang Cipta Kerja.
Pengertian Hak Pakai
Menurut Pasal 41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UU 5/1960):
“Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau pengolahan tanah, selama tidak bertentangan dengan ketentuan perundang-undangan.”
Hak pakai berbeda dengan hak milik dan hak guna usaha karena lebih fleksibel dan bisa diberikan untuk tanah negara maupun tanah milik orang lain.
Jangka Waktu Hak Pakai
Berdasarkan Pasal 52 PP Nomor 18 Tahun 2021, hak pakai terbagi menjadi:
- Hak pakai di atas tanah negara dan hak pengelolaan
- Maksimal 30 tahun,
- Dapat diperpanjang 20 tahun,
- Dapat diperbarui 30 tahun.
- Hak pakai di atas tanah hak milik
- Maksimal 30 tahun,
- Dapat diperbarui dengan akta pemberian hak pakai.
- Hak pakai selama dipergunakan
- Diberikan untuk waktu tidak ditentukan selama tanah dipergunakan dan dimanfaatkan.
Perpanjangan dan pembaruan hak pakai bergantung pada perjanjian serta pemanfaatan tanah secara optimal.
Jenis dan Subjek Hak Pakai
Mengacu pada Pasal 49 ayat (1) PP 18/2021, hak pakai terdiri dari dua jenis:
1. Hak Pakai dengan Jangka Waktu
Dapat diberikan kepada:
- Warga Negara Indonesia (WNI),
- Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia,
- Badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia,
- Badan keagamaan dan sosial,
- Orang asing.
2. Hak Pakai Selama Dipergunakan
Dapat diberikan kepada:
- Instansi pemerintah pusat,
- Pemerintah daerah,
- Pemerintah desa,
- Perwakilan negara asing,
- Perwakilan badan internasional.
Objek Hak Pakai
Berdasarkan Pasal 51 PP 18/2021, objek hak pakai meliputi:
- Dengan jangka waktu
- Tanah negara,
- Tanah hak milik,
- Tanah hak pengelolaan.
- Selama dipergunakan
- Tanah negara,
- Tanah hak pengelolaan.
Objek tanah yang dapat diberikan hak pakai harus digunakan sesuai peruntukan dan tidak boleh dialihkan tanpa izin.
Perubahan Hak Pakai Pasca Cipta Kerja
Dengan disahkannya UU No. 6 Tahun 2023 yang menetapkan Perppu Cipta Kerja menjadi undang-undang, terdapat perluasan peruntukan hak pakai, di antaranya:
- Pasal 138 ayat (2)
Pemanfaatan tanah di atas hak pengelolaan yang diserahkan kepada pihak ketiga, sebagian atau seluruhnya. - Pasal 145
Hak pakai untuk rumah susun. - Pasal 146 ayat (1)
Hak pakai atas tanah atau ruang di atas tanah dan/atau ruang bawah tanah untuk kegiatan tertentu. - Pasal 146 ayat (4)
Penggunaan dan pemanfaatan ruang atas tanah atau ruang bawah tanah oleh pemegang hak berbeda.
Perubahan ini memberi kepastian hukum bagi pemanfaatan ruang vertikal dan mendukung pembangunan perkotaan yang semakin kompleks.
Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Pakai
Hak pemegang hak pakai:
- Menggunakan tanah sesuai peruntukan,
- Memungut hasil dari tanah,
- Mengelola sumber daya di atas tanah sesuai izin.
Kewajiban pemegang hak pakai:
- Memelihara tanah dan lingkungannya,
- Menggunakan tanah secara optimal,
- Tidak melanggar ketentuan tata ruang,
- Membayar pajak dan retribusi jika ada,
- Mengembalikan tanah setelah hak berakhir.
Larangan Pemegang Hak Pakai
Pemegang hak pakai dilarang:
- Menyerahkan tanah kepada pihak lain tanpa izin,
- Mengubah peruntukan tanpa persetujuan,
- Menelantarkan tanah,
- Merusak lingkungan hidup.
Pelanggaran terhadap larangan ini dapat berujung pada pencabutan hak oleh negara.
Pentingnya Memahami Hak Pakai
Hak pakai sering digunakan dalam:
- Investasi asing,
- Pemukiman orang asing,
- Kantor perwakilan asing,
- Keperluan sosial atau keagamaan.
Memahami hak pakai penting agar pengguna tidak tersandung masalah hukum, terutama terkait jangka waktu, kewajiban, dan larangan pemanfaatan.
Kesimpulan
Hak pakai adalah hak atas tanah yang fleksibel, dapat diberikan kepada WNI, badan hukum Indonesia, badan hukum asing, hingga perwakilan asing. Dengan pengaturan yang detail dalam UU 5/1960, PP 18/2021, dan UU Cipta Kerja, hak pakai memberi dasar hukum yang kuat bagi pengelolaan tanah di Indonesia. Namun, pemegang hak pakai harus mematuhi kewajiban dan larangan yang berlaku agar tidak kehilangan haknya.
Konsultasi Hukum Bersama ILS Law Firm
Jika Anda memerlukan konsultasi mengenai hak pakai, jangka waktu, perpanjangan, atau sengketa hak atas tanah, ILS Law Firm siap membantu. Tim kami berpengalaman menangani isu-isu pertanahan dan siap mendampingi Anda dalam menyusun strategi hukum yang tepat.
📞 Hubungi ILS Law Firm:
- WhatsApp/Telp: 0813-9981-4209
- Email: info@ilslawfirm.co.id
- 🌐 Website: ILS Law Firm
