24 February 2025

Developer Menolak Tanda Tangan AJB, Dapat Dituntut?

Emir Dhia Isad, SH

Konsultan Hukum ILS Law Firm

Pelajari langkah hukum yang dapat ditempuh jika developer menolak menandatangani Akta Jual Beli (AJB) meskipun pembayaran telah dilakukan. Dapatkan informasi lengkap mengenai hak-hak Anda sebagai konsumen dan solusi hukum yang tersedia.

Daftar Isi show

Pendahuluan

Dalam transaksi jual beli properti, penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) merupakan tahap krusial yang menandai peralihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli. Namun, tidak jarang terjadi kasus di mana developer menolak untuk menandatangani AJB, meskipun pembeli telah melunasi pembayaran dan memenuhi kewajiban lainnya. Situasi ini menimbulkan pertanyaan: apakah tindakan developer tersebut dapat dituntut secara hukum?

Apa itu Akta Jual Beli (AJB)?

Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah terjadinya transaksi jual beli tanah dan bangunan. AJB menjadi dasar bagi pembeli untuk mendaftarkan hak miliknya ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tanpa AJB, pembeli tidak dapat membalik nama sertifikat atas namanya, sehingga kepemilikan secara hukum belum berpindah.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Sebelum AJB ditandatangani, biasanya dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara developer dan pembeli. PPJB merupakan perjanjian pendahuluan yang mengikat kedua belah pihak untuk melaksanakan jual beli di kemudian hari. Menurut Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP 12/2021):

“Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.”

PPJB biasanya memuat identitas para pihak, uraian objek jual beli, harga dan cara pembayaran, jaminan developer, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, serta ketentuan mengenai pembatalan dan penyelesaian sengketa.

Developer Menolak Menandatangani AJB

Jika developer menolak menandatangani AJB setelah PPJB ditandatangani dan pembayaran telah dilunasi oleh pembeli, tindakan tersebut dapat dianggap sebagai wanprestasi. Pasal 22L ayat (2) PP 12/2021 menyatakan:

“Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan, pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli.”

Dengan demikian, pembeli berhak menuntut pengembalian seluruh pembayaran yang telah dilakukan jika developer lalai dalam memenuhi kewajibannya.

Langkah Hukum yang Dapat Ditempuh

Jika menghadapi situasi di mana developer menolak menandatangani AJB, pembeli dapat mengambil langkah-langkah hukum berikut:

Somasi: Mengirimkan surat peringatan resmi kepada developer untuk segera memenuhi kewajibannya.
Gugatan Perdata: Mengajukan gugatan wanprestasi ke Pengadilan Negeri setempat untuk menuntut pelaksanaan perjanjian atau pengembalian uang.
Laporan ke Instansi Terkait: Melaporkan developer ke Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat atau Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) jika terdapat pelanggaran terhadap peraturan perundang-undangan.

Perlindungan Konsumen

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen memberikan perlindungan kepada konsumen dari praktik bisnis yang merugikan. Pasal 62 ayat (1) menyatakan:

“Pelaku usaha yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8, Pasal 9, Pasal 10, Pasal 13 ayat (2), Pasal 15, dan Pasal 17 dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).”

Jika developer terbukti melanggar hak-hak konsumen, maka dapat dikenai sanksi pidana sesuai ketentuan tersebut.

Kesimpulan

Penolakan developer untuk menandatangani AJB setelah pembeli memenuhi kewajibannya merupakan tindakan wanprestasi yang dapat dituntut secara hukum. Pembeli memiliki hak untuk menuntut pelaksanaan perjanjian atau pengembalian uang yang telah dibayarkan. Langkah hukum seperti somasi, gugatan perdata, dan pelaporan ke instansi terkait dapat ditempuh untuk menyelesaikan permasalahan ini.

Konsultasi Hukum di ILS Law Firm

Jika Anda menghadapi permasalahan hukum terkait penolakan developer menandatangani AJB atau membutuhkan konsultasi hukum di bidang properti, ILS Law Firm siap membantu Anda. Tim pengacara kami memiliki pengalaman dalam menangani kasus-kasus di sektor properti dan siap memberikan solusi hukum yang tepat.

Kontak ILS Law Firm: