Apa itu AJB?
Akta Jual Beli atau disingkat AJB merupakan sebuah akta otentik yang dibuat oleh notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai alat bukti yang sah dan mengikat antara kedua belah pihak terkait transaksi jual beli dan peralihan hak atas tanah. Artinya, AJB wajib dibuat sebagai bukti kepemilikan rumah secara sah yang telah disepakati oleh pembeli dan penjual.
Penandatanganan AJB pada dasarnya dilakukan berdasarkan Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) sebagai kesepakatan awal antara penjual dan pembeli yang dibuat di bawah tangan yang mana sudah dinyatakan bahwa pembayaran yang dilakukan pembeli atas pembelian rumah telah lunas.
Bagaimana Kedudukan PPJB Menurut Hukum?
Pada kasus ini, diasumsikan bahwa pembeli dan penjual/developer telah melakukan PPJB dan pembeli telah melunasi seluruh harga pembelian rumah tersebut. Menurut Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP 12/2021) menyatakan:
“Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.”
Merujuk Pasal 22J PP 12/2021, PPJB paling sedikit memuat:
- identitas para pihak;
- uraian objek PPJB;
- harga Rumah dan tata cara pembayaran;
- jaminan pelaku pembangunan;
- hak dan kewajiban para pihak;
- waktu serah terima bangunan;
- pemeliharaan bangunan;
- penggunaan bangunan;
- pengalihan hak;
- pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan
- penyelesaian sengketa.
Bagaimana jika sudah dilakukan PPJB, tetapi penjual/developer Menolak tanda tangan AJB?
Sebagaimana dijelaskan sebelumnya, PPJB memuat klausul pembatalan dan berakhirnya PPJB sebagaimana dalam Pasal 22J huruf j PP 12/2021. Pembeli bisa saja menuntut pengembalian pembayaran uang karena kelalaian pelaku pembangunan setelah ditandatanganinya PPJB sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 22L ayat (2) PP 12/2021 yang berbunyi:
“Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan, pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli.”
Hal ini berlaku bagi keadaan dimana penjual/developer tidak mau melakukan penandatanganan AJB yang sebelumnya telah dilaksanakannya PPJB dan dinilai sebagai kelalaian dari developer, maka pembeli dapat menuntut pembatalan transaksi jual beli rumah dan dapat meminta pengembalian pembayaran sejumlah uang kepada pihak developer.
Langkah hukum yang dapat digunakan salah satunya adalah mengirim somasi (teguran) hingga mengajukan gugatan perdata wanprestasi ke Pengadilan Negeri (PN) terhadap developer (penjual).
Referensi:
- Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
_____
Apabila anda ingin konsultasi seputar Hukum Pertanahan, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
