Bank tidak menyerahkan sertifikat setelah kredit lunas dapat merugikan nasabah yang telah menyelesaikan kewajiban pembayaran. Permasalahan ini dapat terjadi pada kredit pemilikan rumah (KPR), kredit usaha, atau fasilitas pinjaman lainnya yang menggunakan sertifikat tanah sebagai jaminan.
Lalu, apakah bank masih boleh menahan sertifikat setelah kredit lunas? Bagaimana cara meminta pengembalian sertifikat dan menggugat bank apabila tidak memenuhi kewajibannya?
1. Apakah Bank Wajib Mengembalikan Sertifikat Setelah Kredit Lunas?
Pada prinsipnya, bank wajib mengembalikan dokumen jaminan apabila seluruh kewajiban yang dijamin telah dipenuhi dan tidak terdapat dasar hukum lain untuk tetap menahannya.
Pasal 18 ayat (1) huruf a UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyatakan:
“Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut: a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan.”
Artinya, apabila utang yang dijamin telah lunas, Hak Tanggungan yang membebaninya juga hapus berdasarkan hukum.
Namun, nasabah perlu memeriksa apakah sertifikat tersebut turut menjamin kewajiban lain berdasarkan perjanjian yang sah. Jika tidak ada kewajiban lainnya, penahanan sertifikat tanpa dasar dapat dipersoalkan secara hukum.
2. Bagaimana Jika Bank Tidak Memberikan Surat Roya?
Roya merupakan pencoretan catatan Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat di Kantor Pertanahan setelah Hak Tanggungan hapus.
Pasal 22 ayat (4) UU Hak Tanggungan mengatur bahwa permohonan roya dapat dilampiri sertifikat Hak Tanggungan yang diberi catatan kreditor mengenai pelunasan atau pernyataan tertulis kreditor bahwa Hak Tanggungan telah hapus.
Lebih lanjut, Pasal 22 ayat (5) menyatakan:
“Apabila kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (4), pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan perintah pencoretan tersebut kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat Hak Tanggungan yang bersangkutan didaftar.”
Dengan demikian, nasabah memiliki mekanisme hukum khusus untuk mengurus roya apabila bank tidak bersedia memberikan pernyataan yang diperlukan.
Ketentuan lengkap dapat dibaca melalui UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.
3. Apakah Bank Bisa Dikenai Sanksi oleh OJK?
Bank termasuk pelaku usaha jasa keuangan yang wajib memenuhi ketentuan pelindungan konsumen.
Pasal 10 ayat (1) POJK Nomor 22 Tahun 2023 mengatur tanggung jawab pelaku usaha jasa keuangan atas kerugian konsumen akibat kesalahan, kelalaian, atau pelanggaran hukum maupun perjanjian yang menjadi tanggung jawabnya.
Karena itu, apabila bank menahan sertifikat tanpa dasar yang sah dan menimbulkan kerugian, nasabah dapat mengajukan pengaduan berdasarkan ketentuan perlindungan konsumen.
OJK dapat mengenakan sanksi administratif apabila ditemukan pelanggaran terhadap ketentuan yang menjadi kewenangannya. Namun, sengketa pengembalian sertifikat tidak otomatis menyebabkan bank dikenai sanksi.
Peraturan tersebut dapat dibaca melalui POJK Nomor 22 Tahun 2023 tentang Pelindungan Konsumen.
4. Bisakah Nasabah Menggugat Bank yang Menahan Sertifikat?
Ya. Nasabah dapat mengajukan gugatan perdata apabila bank tidak mengembalikan sertifikat tanpa dasar hukum yang sah.
Pasal 1338 KUHPerdata mengatur bahwa perjanjian yang dibuat secara sah mengikat para pihak.
Sementara itu, Pasal 1243 KUHPerdata dapat menjadi dasar tuntutan ganti rugi apabila bank melakukan wanprestasi.
Selain itu, Pasal 1365 KUHPerdata dapat menjadi dasar gugatan perbuatan melawan hukum apabila terdapat perbuatan melawan hukum, kesalahan, kerugian, dan hubungan sebab akibat.
Pasal 245 ayat (4) UU Nomor 4 Tahun 2023 tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan (UU P2SK) juga mengatur bahwa dalam gugatan ganti rugi berdasarkan perbuatan melawan hukum, pembuktian ada atau tidaknya unsur kesalahan merupakan tanggung jawab Pelaku Usaha Sektor Keuangan.
Nasabah tetap perlu membuktikan kerugian serta hubungan sebab akibat yang mendasari tuntutannya.
Untuk memahami sengketa lainnya dengan bank, baca artikel Bank Menolak Mengembalikan Uang Nasabah, Apa Hukumnya?.
5. Bagaimana Cara Meminta Sertifikat yang Ditahan Bank?
Nasabah dapat menempuh beberapa langkah berikut:
- Meminta surat keterangan lunas dari bank.
- Memeriksa perjanjian kredit dan memastikan tidak ada kewajiban lain yang masih dijamin.
- Mengajukan permintaan tertulis agar bank menyerahkan sertifikat asli dan dokumen roya.
- Mengirim somasi apabila bank tidak memenuhi permintaan tanpa alasan yang sah.
- Mengajukan pengaduan melalui Kontak 157 OJK apabila pengaduan kepada bank tidak terselesaikan.
- Mempertimbangkan gugatan perdata atau permohonan perintah pencoretan Hak Tanggungan sesuai keadaan perkara.
Nasabah sebaiknya menyiapkan perjanjian kredit, bukti pelunasan, surat keterangan lunas, bukti penyerahan agunan, dan seluruh korespondensi dengan bank.
6. Apa yang Bisa Dituntut dalam Gugatan terhadap Bank?
Apabila bank terbukti melanggar kewajibannya, nasabah dapat meminta pengadilan menghukum bank menyerahkan kembali sertifikat asli dan dokumen jaminan yang menjadi hak nasabah.
Selain itu, nasabah dapat menuntut ganti rugi apabila kerugian tersebut memiliki dasar hukum dan dapat dibuktikan.
Misalnya, penahanan sertifikat tanpa dasar yang sah menghambat transaksi jual beli tanah yang telah disepakati dan menimbulkan kerugian nyata.
Namun, perlu dibedakan antara gugatan untuk mendapatkan pengembalian sertifikat dan permohonan perintah roya berdasarkan Pasal 22 ayat (5) UU Hak Tanggungan. Keduanya mempunyai tujuan serta mekanisme berbeda.
Dengan demikian, bank yang tidak menyerahkan sertifikat setelah kredit lunas dapat dimintai pertanggungjawaban apabila tidak mempunyai dasar hukum untuk tetap menahan dokumen tersebut.
Jika menghadapi sengketa sertifikat jaminan kredit, penolakan penerbitan surat roya, atau bank tidak mengembalikan agunan setelah pelunasan, ILS Law Firm menyediakan pendampingan hukum melalui pemeriksaan dokumen, somasi, negosiasi, dan gugatan di pengadilan. Konsultasi dapat dilakukan secara online melalui Zoom, Google Meet, telepon, maupun pertemuan langsung di kantor.
Telepon/WhatsApp: 0813-9981-4209
Email: info@ilslawfirm.co.id
