Apa Itu HGB dan HPL
- Hak Guna Bangunan (HGB): Hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri, dengan jangka waktu awal maksimal 30 tahun, yang bisa diperpanjang dan diperbarui.
- Hak Pengelolaan Tanah (HPL): Hak mengelola lahan yang diberikan oleh negara kepada pihak seperti pemerintah daerah atau BUMN, untuk dikelola sendiri atau disewakan.
Ketika HGB diberikan di atas HPL, bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut memiliki ‘sistem sewa’ bertingkat—HGB di atas HPL—yang menimbulkan sejumlah kekurangan yang perlu diketahui.
Kekurangan Membeli Apartemen HGB di atas HPL
1. Ketergantungan pada Persetujuan Pemegang HPL
Perpanjangan atau pembaruan HGB harus mendapatkan persetujuan tertulis dari pemegang HPL. Jika pemegang HPL menolak, maka hak atas apartemen bisa hilang saat masa HGB habis.
2. Masa Berlaku Lebih Pendek & Sulit Dirancang
Biasanya HGB di atas HPL memiliki durasi 15–25 tahun, tidak sepanjang siklus hukum 30+20 tahun pada HGB murni . Ini menyebabkan investasi jadi kurang menarik.
3. Nilai Investasi Cenderung Turun
Karena masa hak terbatas dan ketergantungan pihak ketiga, nilai jual apartemen HGB di atas HPL cenderung lebih rendah dibanding properti dengan HGB murni atau SHM.
4. Risiko Gagal Perpanjangan
Jika HPL tidak diperpanjang atau dicabut, maka HGB ikut berakhir, sehingga bangunan bisa diserahkan kembali kepada pemegang HPL atau negara.
5. Sulit Jadi Jaminan Kredit
Bank melihat HGB di atas HPL sebagai aset berisiko tinggi karena bisa berakhir tiba-tiba. Akibatnya, fasilitas KPR atau agunan bisa ditolak atau bunga jadi lebih tinggi .
6. Komplikasi Legal & Administratif
Untuk mengurus perpanjangan HGB, diperlukan IMB, SLF, persetujuan HPL, serta perjanjian penggunaan lahan—prosedurnya lebih panjang dan rentan gagal daripada HGB murni.
7. Risiko Sengketa HPL Belum ‘Clean and Clear’
HPL yang masih disengketakan atau tidak jelas status hukumnya (terutama di kawasan lama atau BUMN) bisa membuat HGB pemilik apartemen berpotensi batal atau digugat.
Hal yang Perlu Dicek Sebelum Membeli
1. Tinjau Dokumen Legal
Periksa sertifikat HPL dan HGB, perjanjian penggunaan lahan, IMB, dan SLF ke BPN/Kantor Pertanahan setempat.
2. Pastikan Perjanjian Penggunaan jelas
Bahayanya membeli unit HGB diatas HPL. Pelajari klausul perpanjangan dan tarif pembayaran kepada pemegang HPL. Hindari klausul yang melambungkan biaya tiap perpanjangan.
3. Cek Track Record Pemegang HPL
Tanyakan riwayat perpanjangan dokumen sebelumnya apakah pernah mendapat hambatan atau sengketa .
4. Pertimbangkan Tujuan Investasi
Jika Anda ingin hold jangka 20+ tahun atau sebagai aset warisan, HGB di atas HPL bukan pilihan terbaik. Sebagai alternatif, cari apartemen dengan SHMSRS atau HGB murni.
5. Konsultasikan ke Pakar Properti
Bahayanya membeli unit HGB diatas HPL. Untuk mencegah ini maka Notaris/PPAT dapat membantu membaca dokumen perjanjian HPL sebelum Anda membeli. Mereka bisa mengungkap risiko yang mungkin tidak terlihat kasatmata.
Konsultasi Hukum ILS Law Firm
Jika Anda berminat membeli apartemen HGB di atas HPL tetapi tidak tahu bahayanya membeli unit HGB diatas HPL atau ingin mengetahui dampak hukum & risiko investasi, ILS Law Firm siap membantu untuk konsultasi hukum.
📱 WhatsApp: +62 812 3456 7890
✉️ Email: info@ilslawfirm.co.id
