Perjanjian Pemanfaatan Tanah merupakan dokumen yang sangat penting ketika tanah Hak Pengelolaan atau HPL dimanfaatkan oleh pihak lain, termasuk ketika di atas tanah tersebut diberikan Hak Guna Bangunan atau HGB.
Dalam praktik, sengketa dapat muncul ketika salah satu pihak tidak melaksanakan kewajibannya. Misalnya, pemegang HGB tidak membayar tarif pemanfaatan tanah, menggunakan tanah tidak sesuai peruntukan, atau mengalihkan hak tanpa memenuhi persyaratan.
Sebaliknya, sengketa juga dapat terjadi jika pemegang HPL tidak memenuhi kewajiban yang telah diperjanjikan, termasuk mengenai persetujuan perpanjangan atau hak prioritas yang secara tegas dijanjikan.
Lalu, kapan pelanggaran Perjanjian Pemanfaatan Tanah dianggap terjadi dan apa upaya hukumnya?
Apa Itu Perjanjian Pemanfaatan Tanah?
Perjanjian Pemanfaatan Tanah merupakan perjanjian antara pemegang HPL dengan pihak lain yang menggunakan atau memanfaatkan sebagian tanah HPL.
Dasarnya terdapat dalam PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Pasal 8 PP Nomor 18 Tahun 2021 pada pokoknya mengatur bahwa tanah HPL dapat dikerjasamakan dengan pihak lain berdasarkan Perjanjian Pemanfaatan Tanah. Di atas tanah tersebut dapat diberikan Hak Atas Tanah, termasuk HGB.
Perjanjian tersebut menjadi dasar hubungan hukum antara pemegang HPL dengan pihak yang memperoleh manfaat atas tanah.
Baca juga: Bolehkah HGB di atas HPL? Panduan Dasar Hukum
Apa Saja yang Diatur dalam Perjanjian Pemanfaatan Tanah?
PP Nomor 18 Tahun 2021 mensyaratkan agar Perjanjian Pemanfaatan Tanah mengatur hal-hal penting mengenai hubungan para pihak.
Pada prinsipnya, perjanjian dapat memuat antara lain:
- identitas para pihak;
- letak, batas, dan luas tanah;
- penggunaan serta pemanfaatan tanah;
- jenis bangunan;
- jenis Hak Atas Tanah yang akan diberikan;
- jangka waktu;
- perpanjangan dan pembaruan;
- peralihan dan pembebanan hak;
- berakhir atau hapusnya hak;
- keadaan tanah dan bangunan setelah hak berakhir;
- tarif dan/atau uang wajib tahunan;
- wanprestasi; dan
- pembatalan atau pemutusan perjanjian.
Karena itu, menentukan ada atau tidaknya pelanggaran tidak cukup hanya melihat sertipikat HGB.
Isi Perjanjian Pemanfaatan Tanah harus diperiksa terlebih dahulu.
Mengapa Perjanjian Ini Mengikat Para Pihak?
Hubungan HPL dan pihak pemanfaat tanah tidak hanya mempunyai aspek pertanahan, tetapi juga aspek perjanjian.
Pasal 1338 KUHPerdata pada prinsipnya menyatakan bahwa semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
Dengan demikian, setelah pemegang HPL dan pihak pemanfaat tanah menandatangani perjanjian yang sah, masing-masing wajib melaksanakan hak dan kewajibannya.
Mahkamah Agung juga menjelaskan bahwa perjanjian yang sah menimbulkan hak dan kewajiban yang mengikat para pihak.
Kapan Pelanggaran Perjanjian Pemanfaatan Tanah Terjadi?
Pada dasarnya, pelanggaran terjadi ketika salah satu pihak tidak memenuhi prestasi yang telah diperjanjikan.
Dalam hukum perdata, keadaan tersebut dikenal sebagai wanprestasi.
Pelanggaran dapat berbentuk:
- tidak melaksanakan kewajiban sama sekali;
- melaksanakan kewajiban tetapi tidak sebagaimana diperjanjikan;
- melaksanakan kewajiban tetapi terlambat; atau
- melakukan sesuatu yang menurut perjanjian justru dilarang.
Karena itu, wanprestasi tidak selalu harus menunggu Perjanjian Pemanfaatan Tanah berakhir.
Jika suatu kewajiban telah jatuh tempo tetapi tidak dipenuhi, pelanggaran dapat terjadi pada saat itu.
1. Tidak Membayar Tarif atau Uang Wajib Tahunan
Ini merupakan contoh yang paling mudah.
Pasal 7 PP Nomor 18 Tahun 2021 memberikan kewenangan kepada pemegang HPL untuk menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai perjanjian.
Jika Perjanjian Pemanfaatan Tanah mewajibkan pembayaran setiap tahun atau pada periode tertentu, tetapi pihak pemanfaat tidak membayar sampai jatuh tempo, dapat terjadi wanprestasi.
Hal yang harus diperiksa antara lain:
- kapan pembayaran jatuh tempo;
- berapa besar tarif;
- apakah ada mekanisme penyesuaian;
- apakah telah diterbitkan tagihan;
- apakah terdapat denda; dan
- apakah diperlukan surat peringatan terlebih dahulu.
2. Tanah Digunakan Tidak Sesuai Peruntukan
Misalnya, tanah dalam perjanjian diberikan untuk kegiatan pergudangan.
Namun, pemegang HGB kemudian mengubah penggunaannya menjadi kegiatan lain yang secara tegas dilarang dalam perjanjian.
Keadaan tersebut dapat menjadi pelanggaran kontrak.
Selain itu, penggunaan tanah yang menyimpang juga dapat mempunyai konsekuensi terhadap keberlangsungan HGB karena pemegang hak mempunyai kewajiban menggunakan tanah sesuai tujuan pemberian hak.
Karena itu, pelanggaran dapat mempunyai dua dimensi sekaligus:
pelanggaran kontraktual terhadap Perjanjian Pemanfaatan Tanah dan pelanggaran ketentuan pertanahan.
HGB pada prinsipnya dapat dialihkan.
Namun, HGB yang berada di atas HPL mempunyai karakter khusus.
PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur bahwa perbuatan hukum terhadap Hak Atas Tanah di atas HPL dapat memerlukan rekomendasi pemegang HPL sesuai ketentuan yang dimuat dalam Perjanjian Pemanfaatan Tanah.
Karena itu, jika perjanjian mensyaratkan persetujuan atau rekomendasi sebelum peralihan tetapi pemegang HGB tetap melakukan transaksi tanpa memenuhi syarat tersebut, hal itu dapat menjadi dasar terjadinya pelanggaran.
HGB dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Namun, untuk HGB di atas HPL, ketentuan Perjanjian Pemanfaatan Tanah dan rekomendasi pemegang HPL tetap harus diperhatikan.
Jika pembebanan dilakukan bertentangan dengan klausul yang disepakati, pemegang HPL dapat mempersoalkannya sebagai pelanggaran perjanjian.
Perjanjian dapat pula mewajibkan pemegang HGB:
- membangun dalam jangka waktu tertentu;
- mempertahankan fungsi bangunan;
- menjaga lingkungan;
- menggunakan seluruh atau sebagian tanah secara produktif;
- menjaga fasilitas tertentu; atau
- memenuhi izin dan ketentuan tata ruang.
Jika kewajiban tersebut tidak dipenuhi, pelanggaran dapat terjadi sekalipun tarif pemanfaatan selalu dibayar.
6. Pemegang HPL Juga Bisa Melanggar Perjanjian
Pelanggaran bukan hanya dapat dilakukan pemegang HGB.
Pemegang HPL juga dapat melakukan wanprestasi.
Misalnya, dalam Perjanjian Pemanfaatan Tanah secara tegas disebutkan:
sepanjang pemegang HGB memenuhi seluruh kewajibannya, pemegang HGB mempunyai hak prioritas untuk memperoleh perpanjangan.
Jika pemegang HGB telah memenuhi seluruh syarat tetapi pemegang HPL menolak melaksanakan klausul tersebut tanpa dasar yang dibenarkan perjanjian, dapat timbul persoalan wanprestasi dari pihak pemegang HPL.
Contoh lainnya adalah pemegang HPL:
- mengubah tarif bertentangan dengan formula yang sudah disepakati;
- menghambat penggunaan tanah yang masih sah;
- memberikan tanah yang masih terikat perjanjian kepada pihak lain;
- tidak menjalankan kewajiban administrasi yang secara tegas diperjanjikan; atau
- memutus perjanjian sebelum waktunya tanpa alasan yang dibenarkan.
Apakah Tidak Memperpanjang HGB Otomatis Wanprestasi?
Tidak. Ini harus dibedakan secara hati-hati.
Apabila Perjanjian Pemanfaatan Tanah telah berakhir dan tidak terdapat klausul yang mewajibkan atau memberikan hak prioritas perpanjangan, maka pemegang HPL tidak otomatis wanprestasi hanya karena tidak mau melanjutkan hubungan hukum.
Perjanjian yang memang dibuat untuk jangka waktu tertentu pada prinsipnya dapat berakhir setelah jangka waktunya selesai.
Namun, situasinya berbeda apabila terdapat klausul:
- hak prioritas;
- kewajiban memperpanjang apabila syarat tertentu terpenuhi;
- mekanisme pembaruan;
- opsi perpanjangan; atau
- janji lain yang memberikan hak kepada pemegang HGB.
Dalam keadaan tersebut, penolakan harus diuji terhadap isi perjanjian.
Baca juga: Prosedur HGB di atas HPL
Kapan Pihak Dianggap Lalai?
Pasal 1238 KUHPerdata penting dalam persoalan ini.
Pada prinsipnya, debitur dianggap lalai setelah diberikan surat perintah atau akta sejenis yang menyatakan kelalaiannya, kecuali dari perikatannya sendiri ditentukan bahwa debitur dianggap lalai setelah lewatnya waktu tertentu.
Karena itu, langkah pertama dalam sengketa Perjanjian Pemanfaatan Tanah biasanya adalah memeriksa klausul default atau wanprestasi.
Misalnya perjanjian menyatakan:
keterlambatan pembayaran lebih dari 30 hari sejak tanggal jatuh tempo menyebabkan pihak pemanfaat dianggap wanprestasi tanpa diperlukan pemberitahuan lebih lanjut.
Jika terdapat klausul seperti itu, lewatnya waktu dapat mempunyai akibat hukum tersendiri.
Sebaliknya, jika tidak terdapat ketentuan demikian, somasi mempunyai peran penting.
Mahkamah Agung menjelaskan bahwa Pasal 1243 KUHPerdata memungkinkan tuntutan ganti rugi setelah pihak yang berkewajiban dinyatakan lalai atau tidak memenuhi prestasi pada waktunya.
Apa Akibat Pelanggaran Perjanjian Pemanfaatan Tanah?
Akibatnya tergantung isi perjanjian dan jenis pelanggaran.
Beberapa konsekuensi yang dapat muncul antara lain:
- kewajiban membayar tunggakan;
- denda;
- ganti rugi;
- pemenuhan kewajiban;
- penghentian kegiatan tertentu;
- pemutusan perjanjian;
- tidak diberikannya persetujuan perpanjangan HGB; atau
- hapusnya HGB dalam kondisi yang ditentukan peraturan.
PP Nomor 18 Tahun 2021 bahkan memasukkan tidak dipenuhinya kewajiban atau larangan tertentu, termasuk yang berkaitan dengan perjanjian pemanfaatan tanah, sebagai salah satu keadaan yang dapat berhubungan dengan berakhir atau hapusnya HGB.
Karena itu, wanprestasi dalam Perjanjian Pemanfaatan Tanah tidak boleh dianggap sekadar persoalan tagihan biasa.
Upaya Hukum Pertama: Somasi
Jika salah satu pihak melanggar perjanjian, langkah awal yang umum dilakukan adalah somasi.
Somasi sebaiknya menjelaskan:
- dasar hubungan hukum;
- nomor dan tanggal perjanjian;
- kewajiban yang dilanggar;
- bukti pelanggaran;
- kewajiban yang harus dipenuhi;
- jangka waktu untuk memperbaiki pelanggaran; dan
- konsekuensi jika kewajiban tetap tidak dilaksanakan.
Somasi penting untuk menunjukkan bahwa pihak yang dirugikan telah memberikan kesempatan kepada pihak lain memenuhi kewajibannya.
Baca juga: Perlukah Somasi Sebelum Gugatan Wanprestasi?
Upaya Kedua: Negosiasi atau Penyelesaian Berdasarkan Kontrak
Sebelum menggugat, periksa klausul penyelesaian sengketa.
Perjanjian dapat mensyaratkan:
- musyawarah;
- negosiasi;
- mediasi;
- arbitrase; atau
- Pengadilan Negeri.
Jika terdapat mekanisme yang telah disepakati, prosedur tersebut perlu diperhatikan.
Untuk sengketa tarif atau uang wajib tahunan, negosiasi dapat menjadi penting karena hubungan HPL-HGB biasanya mempunyai nilai investasi besar dan berlangsung dalam jangka panjang.
Upaya Ketiga: Gugatan Wanprestasi ke Pengadilan Negeri
Jika sengketa berasal dari tidak dipenuhinya isi Perjanjian Pemanfaatan Tanah, gugatan wanprestasi dapat diajukan ke Pengadilan Negeri sesuai kompetensi yang berlaku.
Penggugat dapat meminta antara lain:
- menyatakan pihak lawan melakukan wanprestasi;
- menghukum pihak lawan memenuhi perjanjian;
- pembayaran tunggakan;
- ganti rugi;
- pembatalan atau pemutusan perjanjian; dan/atau
- konsekuensi lain sesuai kontrak dan hukum.
Pasal 1243 KUHPerdata menjadi salah satu dasar tuntutan ganti rugi akibat tidak dipenuhinya perikatan.
Dalam keadaan tertentu, Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUHPerdata juga dapat relevan terhadap pembatalan perjanjian timbal balik dan tuntutan pemenuhan atau ganti rugi.
Apakah Bisa Mengajukan Gugatan PMH?
Dalam kondisi tertentu bisa, tetapi jangan otomatis menggunakan Pasal 1365 KUHPerdata jika inti masalah sebenarnya adalah pelanggaran kontrak.
Jika hak dan kewajiban telah diatur secara khusus dalam Perjanjian Pemanfaatan Tanah, dasar wanprestasi biasanya lebih langsung.
PMH dapat menjadi relevan apabila terdapat perbuatan yang berdiri sendiri di luar sekadar tidak memenuhi kontrak, misalnya tindakan melawan hukum yang menimbulkan kerugian secara terpisah.
Pemilihan dasar gugatan harus disesuaikan dengan fakta.
Bagaimana Jika Pemegang HPL Merupakan Instansi Pemerintah?
Ini perlu dibedakan. Jika sengketanya semata-mata mengenai pelaksanaan Perjanjian Pemanfaatan Tanah, karakter sengketanya dapat tetap bersifat keperdataan.
Namun, apabila selain sengketa kontrak terdapat Keputusan Tata Usaha Negara atau tindakan pemerintahan, misalnya keputusan administratif mengenai penolakan hak atau keputusan lain yang memenuhi unsur sengketa administrasi, maka jalur hukum administrasi dan PTUN dapat menjadi relevan.
Karena itu, tidak tepat mengatakan semua sengketa dengan pemegang HPL pemerintah pasti harus dibawa ke PTUN.
Harus dilihat apa objek yang digugat.
Bagaimana Jika Pelanggaran Menjadi Alasan Tidak Memperpanjang HGB?
Ini juga sering terjadi dalam praktik.
Misalnya pemegang HGB mempunyai:
- tunggakan uang wajib tahunan;
- pelanggaran penggunaan tanah;
- kewajiban pembangunan yang belum dipenuhi; atau
- pelanggaran lain terhadap Perjanjian Pemanfaatan Tanah.
Ketika HGB hampir habis, pemegang HPL dapat menggunakan pelanggaran tersebut sebagai salah satu alasan untuk tidak memberikan persetujuan perpanjangan.
Karena itu, sebelum mengajukan perpanjangan, pemegang HGB sebaiknya melakukan legal audit atas seluruh kewajibannya.
Perselisihan mengenai kewajiban yang sebenarnya kecil dapat menjadi persoalan besar ketika masa berlaku HGB mendekati akhir.
Dokumen Apa yang Harus Diperiksa?
Dalam sengketa Perjanjian Pemanfaatan Tanah, setidaknya periksa:
- sertipikat HPL;
- sertipikat HGB;
- Perjanjian Pemanfaatan Tanah;
- adendum perjanjian;
- bukti pembayaran tarif atau uang wajib tahunan;
- surat teguran;
- surat persetujuan atau rekomendasi;
- korespondensi para pihak;
- izin pemanfaatan dan bangunan;
- dokumen perpanjangan HGB; dan
- keputusan administratif apabila ada.
Dari dokumen tersebut baru dapat ditentukan apakah benar terjadi wanprestasi dan siapa yang melakukan pelanggaran.
Kesimpulan
Pelanggaran Perjanjian Pemanfaatan Tanah terjadi apabila salah satu pihak tidak melaksanakan kewajiban yang telah disepakati, melaksanakan tetapi tidak sesuai perjanjian, terlambat memenuhi kewajiban, atau melakukan tindakan yang dilarang.
Dalam hubungan HPL dan HGB, pelanggaran dapat berupa tidak membayar tarif atau uang wajib tahunan, penggunaan tanah tidak sesuai peruntukan, peralihan tanpa memenuhi persyaratan, tidak memenuhi kewajiban pembangunan, maupun pelanggaran lain yang ditentukan kontrak.
Pemegang HPL juga dapat melakukan wanprestasi apabila tidak menjalankan kewajiban yang secara tegas telah dijanjikannya.
Namun, berakhirnya jangka waktu perjanjian atau HGB tidak otomatis berarti salah satu pihak melakukan wanprestasi. Harus dilihat apakah terdapat kewajiban perpanjangan, hak prioritas, atau opsi pembaruan yang telah disepakati.
Jika terjadi pelanggaran, upaya hukum dapat dimulai dengan somasi, negosiasi, pelaksanaan mekanisme penyelesaian sengketa dalam kontrak, dan apabila diperlukan gugatan wanprestasi di Pengadilan Negeri.
Jika pemegang HPL merupakan badan pemerintahan dan terdapat keputusan atau tindakan administrasi tersendiri, kemungkinan upaya administratif dan sengketa PTUN juga perlu dianalisis secara terpisah.
Konsultasi Sengketa Perjanjian Pemanfaatan Tanah dengan ILS Law Firm
ILS Law Firm memberikan konsultasi hukum dan pendampingan dapat meliputi pemeriksaan kontrak dan dokumen pertanahan, legal audit kewajiban para pihak, somasi, negosiasi, gugatan wanprestasi, maupun sengketa administrasi sesuai karakter perkara.
Telepon/WhatsApp: 0813-9981-4209
Email: info@ilslawfirm.co.id
