Ketahui legalitas HGB (Hak Guna Bangunan) di atas HPL (Hak Pengelolaan): syarat, dasar hukum, hak dan kewajiban. Simak tata cara, risiko, serta cara konsultasi hukum dengan ILS Law Firm.
Apa Itu HGB dan HPL
Hak Guna Bangunan (HGB)
HGB adalah hak seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain, sesuai Pasal 35, UU No. 5/1960 (UUPA).
Hak Pengelolaan Lahan (HPL)
HPL adalah hak pengelolaan atas tanah negara yang ditugaskan kepada instansi pemerintah, badan usaha, atau daerah . HPL bukan hak atas tanah sebagaimana HM, HGU, HGB, atau HP.
HGB di Atas HPL: Apakah Boleh?
Legalitas Pemberian HGB di Atas HPL
Landasan aturan yakni Pasal 8 ayat (1) PP No. 18/2021 yang menyatakan:
“Hak Pengelolaan … dapat diberikan Hak atas Tanah berupa HGB … di atas Hak Pengelolaan … kepada pihak lain melalui perjanjian pemanfaatan tanah.”
Sebelumnya pun, PP No. 40/1996 Pasal 21 memperbolehkan hal serupa. Pemberian HGB di atas HPL bukan pelepasan hak, tetapi pemberian wewenang pemanfaatan melalui perjanjian penggunaan tanah.
Hubungan HPL dan HGB
HGB di atas HPL tidak menghilangkan HPL – HPL tetap ada, sedangkan HGB hanya membebani hak HPL melalui kontrak tertulis .
Syarat dan Prosedur HGB di Atas HPL
Persetujuan Tertulis dari Pemegang HPL
Tanpa persetujuan tertulis dari pemegang HPL, HGB di atas HPL tidak dapat diterbitkan atau diperpanjang.
Perjanjian Penggunaan Tanah
Permen Agraria No. 9/1999 Pasal 4 ayat (2) mewajibkan perjanjian penggunaan tanah sebelum HGB bisa diterbitkan di atas HPL .
Jangka Waktu & Perpanjangan
Lama Hak
HGB diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang hingga 20 tahun. Undang-undang Cipta Kerja (UU 11/2020) menegaskan jangka waktu serupa untuk HGB di atas HPL.
Syarat Perpanjangan
- Pemegang HGB wajib memanfaatkan tanah sesuai peruntukan;
- Persetujuan tertulis pemegang HPL diperlukan untuk memperpanjang HGB;
- Perpanjangan dicatat di BPN setelah 2 tahun sebelum hak habis.
Hak & Kewajiban Pemegang HGB
Hak
- Membebani, memperbarui, dan memindahtangankan HGB dengan persetujuan HPL.
Kewajiban
- Memenuhi kesepakatan penggunaan tanah (PUL);
- Pembayaran tarif penggunaan disepakati melalui kontrak;
- Mendapat rekomendasi untuk perpanjangan;
- Menyerahkan bukti copy sertifikat kepada pemegang HPL setelah perpanjangan.
Risiko dan Konsekuensi
- Perpanjangan Ditolak
Tanpa persetujuan HPL atau penggunaan yang tepat, perpanjangan bisa ditolak, dan HGB habis . - Gugurnya Hak
HGB gugur otomatis saat masa habis dan tanpa perpanjangan—tanah kembali ke HPL . - Sengketa Tarif
Pemegang HPL boleh menentukan tarif, namun tarif harus wajar dan dapat dipertanggungjawabkan; sengketa tarif bisa berakhir di pengadilan . - Kasus Pra-Existing
Contoh: HGB di atas HPL ternyata tidak diperpanjang, karena pihak pemegang HGB tidak memperoleh persetujuan dan rekomendasi dari HPL.
Ringkasan Hukum
| Aspek | Ketentuan |
|---|---|
| Landasan hukum | UU 5/1960 Ps.35; PP 18/2021 Ps.8; PP 40/1996 Ps.21; Permen Agraria 9/1999 |
| Bentuk hak | Beban atas HPL, bukan pelepasan hak |
| Persetujuan HPL | Wajib secara tertulis untuk penerbitan, perpanjangan, dan pemindahan |
| Jangka waktu | 30 tahun + perpanjangan 20 tahun |
| Risiko | Tidak diperpanjang, tarif tidak wajar, sengketa hukum, gugurnya hak |
Tips Penting Sebelum Mengambil HGB di Atas HPL
- Periksa sertifikat dan catatan BPN untuk memastikan status HPL.
- Pastikan perjanjian penggunaan tanah ditandatangani dan diarsipkan.
- Negosiasikan tarif penggunaan yang proporsional dan transparan.
- Pastikan dokumen rekomendasi perpanjangan dan sertifikat laik fungsi tersedia saat akan memperpanjang HGB.
- Siapkan dokumen lengkap, termasuk salinan sertifikat, perjanjian, SPPT PBB, dan formulir permohonan sebelum mengurus perpanjangan ke BPN.
Konsultasi Hukum ILS Law Firm
Jika Anda ingin konsultasi hukum seputar sengketa HGB diatas HPL, ILS Law Firm siap membantu Anda dengan analisis legal dan solusi yang tepat.
📱 WhatsApp: +62 812 3456 7890
✉️ Email: info@ilslawfirm.co.id
