Temukan jawaban: bolehkah pembatalan PPJB dilakukan sepihak? Simak syarat, risiko wanprestasi, pasal KUHPerdata terkait, dan cara mengajukan pembatalan.
Apa Itu PPJB?
PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah perjanjian pendahuluan dalam transaksi properti, baik tanah atau bangunan, yang dibuat sebelum Akta Jual Beli (AJB). PPJB mengatur identitas para pihak, objek, harga, skema pembayaran, jangka pelunasan, dan syarat pembuatan AJB. PPJB bisa bersifat di bawah tangan atau autentik (oleh notaris).
Dapatkah PPJB Dibatalkan Sepihak?
Prinsip Dasar Hukum
Menurut Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata, setiap perjanjian yang dibuat secara sah berlaku mengikat seperti undang-undang bagi para pihaknya. Sedangkan Pasal 1338 ayat (2) menyatakan bahwa pembatalan sepihak hanya diizinkan atas alasan yang sah menurut undang-undang.
Selanjutnya, Pasal 1266 dan 1267 KUHPerdata menegaskan bahwa pembatalan perjanjian karena wanprestasi harus diputuskan melalui putusan pengadilan, bukan tindakan sepihak unilateral.
Wanprestasi & Kesempatan Perbaikan
Pasal 1238 KUHPerdata mengharuskan pemberian peringatan (somasi) sebelum pembatalan dilakukan. Jika somasi diabaikan, pihak dirugikan dapat mengajukan pembatalan ke pengadilan .
Kasus Putusnya PPJB Sepihak
- Beberapa studi kasus (Gianyar, Makassar) menunjukkan bahwa PPJB dapat dibatalkan jika kedua pihak sepakat saat terjadi wanprestasi.
- Namun pembatalan sepihak tanpa putusan pengadilan atau persetujuan pihak lain tidak sah.
Mekanisme Pembatalan PPJB
1. Persetujuan Bersama
Para pihak dapat menyepakati pembatalan PPJB yang dituangkan dalam akta otentik notaris untuk memastikan kepastian hukum.
2. Gugat ke Pengadilan
Jika salah satu pihak wanprestasi (misalnya gagal bayar), pihak lain dapat menuntut pembatalan PPJB melalui pengadilan berdasarkan Pasal 1266–1267 KUHPerdata. Putusan hakim menjadi dasar hukum yang mengakhiri PPJB.
3. Bentuk Akibat Wanprestasi
- Perjanjian dinyatakan batal demi hukum setelah putusan inkracht.
- Para pihak wajib mengembalikan apa yang telah diterima masing-masing (restitutio in integrum).
- Pihak yang bersalah dapat diminta membayar ganti kerugian (biaya, denda, bunga).
Risiko Pembatalan Sepihak
- Tidak Sah Secara Hukum
Pembatalan unilateral tanpa putusan pengadilan atau persetujuan bersama dianggap batal demi hukum. - Potensi Ganti Kerugian
Dalam kasus wanprestasi, pihak yang memaksakan pembatalan bisa dituntut membayar kerugian, termasuk biaya, denda, dan bunga oleh pihak lain. - Sengketa di Pengadilan
Pembaruan perjanjian mungkin dibawa ke pengadilan; hakim akan memeriksa bukti bahwa prosedur somasi telah diikuti sebelum menyatakan batal . - Pembatalan Notaris Tidak Sah
Notaris tidak berwenang membatalkan PPJB secara sepihak; tindakan ini bisa melanggar UUJN dan menjadikan akta dianggap “di bawah tangan”.
Ringkasan Dasar Hukum
| Aspek | Dasar Hukum |
|---|---|
| Kekuatan perjanjian | Pasal 1338 ayat (1–2) KUHPerdata |
| Prosedur somasi | Pasal 1238 KUHPerdata |
| Pembatalan via pengadilan | Pasal 1266–1267 KUHPerdata |
| Restitusi & sanksi | Pasal 1244 KUHPerdata |
| Pembatalan notaris tak sah | UUJN Pasal 48–51 |
Praktik Aman: Pembatalan PPJB yang Benar
- Sertakan Klausul Wanprestasi
Pastikan PPJB memuat klausul khusus yang mengatur wanprestasi, somasi, dan hak membatalkan bersama. - Lakukan Somasi Tertulis
Ikuti protokol somasi yang ditentukan sebelum mengajukan pembatalan ke pengadilan. - Ajukan Gugatan ke Pengadilan
Pastikan semua bukti dikumpulkan: bukti wanprestasi, salinan PPJB, dan notifikasi somasi. - Restitusi & Ganti Kerugian
Setelah putusan, lakukan restitusi. Ajukan klaim jika Anda dirugikan akibat wanprestasi pihak lain. - Gunakan Akta Pembatalan Autentik
Bila setuju bersama membatalkan, susun akta pembatalan secara resmi via notaris agar mempunyai kekuatan hukum.
Konsultasi Hukum ILS Law Firm
Jika Anda menghadapi sengketa PPJB—apakah pihak lain membatalkan secara sepihak, atau Anda perlu membatalkan karena wanprestasi—ILS Law Firm siap membantu Anda secara profesional.
📱 WhatsApp: +62 812 3456 7890
✉️ Email: info@ilslawfirm.co.id
