Hak Tanggungan Menurut Hukum
Hak atas tanah hanya dapat dibebani oleh hak tanggungan sebagai jaminan utang sebagaimana dijelaskan dalam Penjelasan Umum Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UU 4/1996). Adapun hak atas tanah yang dapat dibebankan hak tanggungan berupa hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai.
Berdasarkan Pasal 1 angka 1 UU 4/1996, “Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”
Pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut sebagaimana diatur dalam Pasal 10 ayat (1) UU 4/1996 yang dapat diartikan bahwa hak tanggungan sebagai perjanjian jaminan bersifat accesoir/perjanjian tambahan dari perjanjian pokoknya yaitu perjanjian utang-piutang.
Hak tanggungan diberikan dengan pembuatan akta pemberian hak tanggungan (APHT), yaitu akta PPAT yang berisi pemberian hak tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya. Hak tanggungan wajib didaftarkan ke kantor pertanahan untuk diterbitkannya sertifikat hak tanggungan (SHT) secara elektronik paling lama 7 (tujuh) hari kalender setelah dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran hak tanggungan dinyatakan memenuhi syarat sebagaimana diatur dalam Pasal 13 UU 4/1996 jo. Pasal 114 Permen ATR/BPN 16/2021.
Selanjutnya, merujuk Pasal 14 UU 4/1996 dijelaskan bahwa diterbitkannya SHT sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan diberikan kepada pemegang hak tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.
Upaya Hukum Jika Developer Jaminkan Sertifikat Tanah Tanpa Izin
Terdapat beberapa upaya atau langkah hukum yang dapat digunakan masyarakat jika developer (pengembang) melakukan tindakan menjaminkan sertifikat tanpa izin, yaitu:
Gugatan Pembatalan Sertifikat Hak Tanggungan terhadap Badan Pertanahan Nasional di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN)
Objek gugatan di PTUN berupa Sertifikat Hak Tanggungan dikategorikan sebagai Keputusan Tata Usaha Negara yang dapat dimaknai memenuhi unsur-unsur KTUN sebagai berikut:
- penetapan tertulis
- dikeluarkan oleh badan atau pejabat tata usaha negara
- berisi tindakan hukum tata usaha negara
- berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku
- bersifat konkret, individual, dan final
- menimbulkan akibat hukum bagi seseorang atau badan hukum perdata.
Laporan pidana terhadap developer atas dugaan tindak pidana Penipuan dan/atau Penggelapan
Laporan pidana dapat dilkaukan dengan melaporkan dugaan penipuan dan/atau penggelapan sesuai ketentuan yaitu:
Pasal 378 KUHP
Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi utang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun.
Pasal 372 KUHP
Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak Rp900 ribu.
Gugatan Perdata kepada developer atas Perbuatan Melawan Hukum dengan Tuntutan Ganti Rugi
Perbuatan developer menjaminkan sertifikat tanah tanpa izin dapat digugat atas perbuatan melawan hukum. Adapun jenis penuntutan ganti rugi Pasal 1365 KUHPerdata yaitu:
- ganti kerugian atas kerugian dalam bentuk uang;
- ganti kerugian dalam bentuk natura atau pengembalian keadaan pada keadaan semula;
- pernyataan bahwa perbuatan yang dilakukan adalah bersifat melawan hukum;
- larangan untuk melakukan suatu perbuatan;
- meniadakan sesuatu yang diadakan secara melawan hukum;
- pengumuman daripada keputusan atau dari sesuatu yang telah diperbaiki.
_____
Apabila anda ingin konsultasi seputar Hak Tanggungan, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
