25 February 2025

Prosedur HGB diatas HPL

Emir Dhia Isad, SH

Konsultan Hukum ILS Law Firm

Pelajari prosedur lengkap pengajuan, perpanjangan, dan pembaruan Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Hak Pengelolaan (HPL) sesuai hukum Indonesia, termasuk dasar hukum, pasal penting, dan tips praktis untuk developer.

Daftar Isi show

Pendahuluan

Dalam dunia pertanahan di Indonesia, istilah Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pengelolaan (HPL) sering kali muncul, terutama dalam konteks pembangunan properti oleh pengembang. HGB di atas HPL merupakan konsep hukum yang memungkinkan pihak ketiga, seperti pengembang, untuk membangun dan memiliki bangunan di atas tanah yang dikelola oleh instansi pemerintah atau badan hukum tertentu. Namun, proses ini memerlukan pemahaman mendalam mengenai prosedur dan ketentuan hukum yang berlaku.

Pengertian HGB dan HPL

Menurut Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), HGB adalah:

“Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.”

Sementara itu, HPL didefinisikan dalam Pasal 1 angka 3 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021) sebagai:

“Hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan.”

Pemegang HPL diberikan kewenangan untuk:

Menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang.
Menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian tanah hak pengelolaan untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak lain.
Menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai dengan perjanjian.

Dasar Hukum Pemberian HGB di atas HPL

Pemberian HGB di atas HPL diatur dalam beberapa peraturan perundang-undangan, antara lain:

Pasal 36 PP 18/2021 menyebutkan bahwa tanah yang dapat diberikan dengan HGB meliputi:
1. Tanah negara.
2. Tanah hak pengelolaan.
3. Tanah hak milik.
Pasal 37 ayat (1) PP 18/2021 mengatur jangka waktu HGB di atas HPL: “HGB diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.”
Pasal 98 ayat (2) Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 mengatur persyaratan perpanjangan dan/atau pembaruan HGB di atas HPL, yang meliputi:
1. Identitas pemohon dan/atau kuasanya.
2. Akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang.
3. Sertifikat HGB.
4. Surat keterangan pendaftaran tanah atau hasil layanan informasi pertanahan.
5. Peta bidang tanah, apabila dilakukan pengukuran ulang.
6. Surat rekomendasi dari pemegang HPL mengenai perpanjangan dan/atau pembaruan HGB.
7. Persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila HGB dibebani Hak Tanggungan.
8. Sertifikat Laik Fungsi, untuk permohonan HGB yang di atasnya dibangun Satuan Rumah Susun.
9. Bukti pelaksanaan CSR, dalam hal pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau berkaitan dengan sumber daya alam.
10. Bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada.

Prosedur Permohonan HGB di atas HPL

Prosedur permohonan HGB di atas HPL melibatkan beberapa tahapan, antara lain:

Perjanjian Pemanfaatan Tanah: Pemegang HPL dan pihak ketiga (pemohon HGB) membuat perjanjian tertulis mengenai pemanfaatan tanah, yang memuat jangka waktu pemberian hak atas tanah serta kemungkinan untuk memperpanjangnya.
Pengajuan Permohonan: Pemohon mengajukan permohonan HGB kepada Menteri ATR/BPN melalui Kantor Pertanahan setempat, dengan melampirkan dokumen-dokumen yang dipersyaratkan.
Pemeriksaan dan Persetujuan: Kantor Pertanahan melakukan pemeriksaan terhadap kelengkapan dan keabsahan dokumen, serta memverifikasi kesesuaian dengan rencana tata ruang wilayah.
Penerbitan Keputusan: Setelah mendapatkan persetujuan dari pemegang HPL dan memenuhi persyaratan lainnya, Menteri ATR/BPN menerbitkan keputusan pemberian HGB di atas HPL.
Pendaftaran Hak: Keputusan pemberian HGB didaftarkan pada Kantor Pertanahan untuk diterbitkan sertifikat HGB atas nama pemohon.

Perpanjangan dan Pembaruan HGB di atas HPL

Perpanjangan dan/atau pembaruan HGB di atas HPL dilakukan atas permohonan pemegang HGB setelah mendapat persetujuan dari pemegang HPL. Permohonan tersebut harus diajukan sebelum jangka waktu HGB berakhir, dengan melampirkan dokumen-dokumen yang dipersyaratkan sebagaimana diatur dalam Pasal 98 ayat (2) Permen ATR/BPN 18/2021.

Apabila pemegang HGB tidak mengajukan perpanjangan atau pembaruan, atau permohonannya ditolak oleh pemegang HPL, maka HGB tersebut akan berakhir, dan tanah kembali ke dalam penguasaan pemegang HPL.

Risiko dan Pertimbangan Hukum

Pemegang HGB di atas HPL harus memahami bahwa haknya bersifat sementara dan tergantung pada persetujuan pemegang HPL. Beberapa risiko yang perlu dipertimbangkan antara lain:

Ketergantungan pada Pemegang HPL: Perpanjangan atau pembaruan HGB memerlukan persetujuan dari pemegang HPL, yang dapat menolak permohonan tersebut.
Nilai Investasi: Properti dengan status HGB di atas HPL cenderung memiliki nilai investasi yang lebih rendah dibandingkan dengan properti di atas tanah hak milik.
Keterbatasan Hak: Pemegang HGB tidak memiliki hak penuh atas tanah, sehingga terdapat keterbatasan dalam penggunaan dan pemanfaatan tanah tersebut.

Kesimpulan

HGB di atas HPL merupakan mekanisme hukum yang memungkinkan pihak ketiga untuk memanfaatkan tanah yang dikelola oleh instansi pemerintah atau badan hukum tertentu. Prosedur pemberian, perpanjangan, dan pembaruan HGB di atas HPL harus mengikuti ketentuan hukum yang berlaku, dengan memperhatikan persyaratan administratif dan persetujuan dari pemegang HPL. Pemegang HGB harus memahami risiko dan keterbatasan haknya, serta memastikan kepatuhan terhadap peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Konsultasi Hukum di ILS Law Firm

Jika Anda menghadapi permasalahan hukum terkait HGB di atas HPL atau membutuhkan konsultasi hukum di bidang pertanahan, ILS Law Firm siap membantu Anda. Tim pengacara kami memiliki pengalaman dalam menangani kasus-kasus di sektor properti dan siap memberikan solusi hukum yang tepat.

Kontak ILS Law Firm: