Jarak waktu perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) hingga 20 tahun setelah masa 30 tahun, plus pembaruan 30 tahun. Pelajari pasal-pasal UUPA & PP terbaru, prosedur, syarat, dan cara konsultasi hukum ILS Law Firm.
Pengertian Dasar HGB
Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri. Landasan hukumnya tercantum dalam Undang‑Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok‑Pokok Agraria (UUPA), khususnya Pasal 35 ayat (1) :
“Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan‑bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.”
HGB boleh diberikan di atas:
- Tanah negara,
- Tanah hak pengelolaan (HPL),
- Tanah hak milik (HM).
Masa Berlaku HGB & Perpanjangan
Masa Awal
- 30 tahun adalah jangka waktu maksimal HGB sejak mulai berlakunya hak.
Perpanjangan
- Perpanjangan maksimum 20 tahun setelah masa awal habis: “Pasal 35 ayat (2) UUPA: atas permintaan pemegang hak … jangka waktu HGB dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.”
- Berlakunya perpanjangan bersyarat pada HGB atas tanah negara dan HPL, sesuai PP No. 18/2021 Pasal 37: “dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun berikutnya.”
Pembaruan Hak
- Setelah perpanjangan kedua berakhir (total HGB 50 tahun), dapat diajukan pembaruan tambahan hingga 30 tahun, sesuai PP No. 18/2021 Pasal 37.
- Total akumulatif hak bisa mencapai 80 tahun: 30 + 20 + 30.
Dasar Hukum & Aturan Teknis
UUPA (UU No. 5/1960)
- Pasal 35 ayat 1 dan 2 mengatur definisi dan jangka waktu awal serta perpanjangan 20 tahun.
PP No. 18/2021
- Pasal 37 ayat (1): HGB di atas tanah negara dan HPL diberikan maksimal 30 tahun, boleh diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun.
- Pasal 41 ayat (1–2):
- Permohonan perpanjangan diajukan “setelah tanah digunakan dan sebelum jangka waktunya berakhir.”
- Permohonan pembaruan diajukan paling lambat 2 (dua) tahun setelah habisnya hak.
- Pasal 40 ayat (1)—syarat tanah harus dimanfaatkan sesuai tujuan awal, tata ruang, subjek pemegang hak berlaku.
Prosedur Perpanjangan & Pembaruan
Waktu Pengajuan
- Perpanjangan: bisa diajukan paling cepat setelah tanah digunakan, namun paling lambat sebelum habis masa berlaku hak.
- Pembaruan: diajukan paling lama 2 tahun setelah berakhirnya HGB.
Syarat Administratif
- Dokumen yang diperlukan umumnya:
- Sertifikat HGB asli, fotokopi KTP, KK, akta badan hukum (jika ada).
- SPPT PBB tahun berjalan.
- Bukti pembayaran BPHTB & biaya pendaftaran.
- Surat pernyataan pemanfaatan sesuai tujuan hak.
- Formulir permohonan dari BPN.
Biaya Perpanjangan
- Rumus biaya: (Jangka waktu perpanjangan / 30 tahun) × 1% × (NPT – NPTTKUP) × 50%. Contoh: perpanjangan 20 tahun; NPT Rp1,5 miliar; NPTTKUP 150 juta menghasilkan biaya Rp4.522.500.
- Tambahan biaya: pemeriksaan, pengukuran, jasa konsultan, dan biaya administrasi di BPN.
Risiko & Konsekuensi Hukum
- Hak hilang: Bila perpanjangan tidak diajukan tepat waktu, maka HGB gugur dan tanah kembali ke negara atau pemilik asal HPL/HM.
- Penolakan kantor pertanahan: Jika syarat tidak terpenuhi (Pasal 40 PP 18/2021), permohonan bisa ditolak; pemohon dapat mengajukan gugatan ke PTUN (Pengadilan Tata Usaha Negara).
Konsultasi Hukum ILS Law Firm
Jika Anda memiliki hak HGB yang hampir habis atau sudah habis, dan terdapat sengketa hukum terkait perpanjangan HGB (Hak Guna Bangunan). Kami menyediakan konsultasi hukum terkait penyelesaian sengketa yang dilakukan melalui proses di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) atau Pengadilan Negeri.
📱 WhatsApp: +62 812 3456 7890
✉️ Email: konsultasi@ilslawfirm.co.id
