Pengertian Apartemen
Istilah apartemen tidak diatur dalam perundang-undangan di Indonesia, tetapi dikenal dengan istilah rumah susun. Merujuk Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mendefinisikan:
“Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.”
Selanjutnya, HGB atau Hak Guna Bangunan menurut Pasal 35 ayat (1) UU 5/1960 adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Penggunaan HGB dapat diperpanjang paling lama 20 (dua puluh) tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.
Merujuk Pasal 36 PP 18/2021, tanah yang dapat diberikan dengan HGB meliputi:
- Tanah negara;
- Tanah hak pengelolaan; dan
- Tanah hak milik.
Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan
Pasal 1 angka 3 PP 18/2021 mendefinisikan Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan. Dapat disimpulkan berdasarkan penjelasan di atas bahwa HGB merupakan hak yang diberikan kepada subjek hukum yang bukan pemilik dari bidang tanah yang pemanfaatannya digunakan untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah tersebut.
Jangka waktu HGB di atas tanah hak pengelolaan dapat diberikan perpanjangan dan pembaruan hak apabila sudah digunakan dan/atau dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya. (Pasal 138 Perppu 2/2022)
Selanjutnya, Pasal 87 ayat (2) huruf b Permen ATR/BPN 18/2021 mengatur lebih khusus terkait HGB dibangun satuan rumah susun di atas hak pengelolaan, yaitu jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan dapat dilakukan sekaligus dengan jangka waktu akumulatif paling lama 80 (delapan puluh) tahun setelah memperoleh Sertifikat Laik Fungsi.
Status Kepemilikan Apartemen Jika Jangka Waktu HGB Berakhir
Merujuk Pasal 46 ayat (1) UU 20/2011, hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun.
Indonesia menganut asas perlekatan vertikal yang artinya bahwa benda, bangunan yang berada di atas atau di bawah suatu bidang tanah merupakan satu kesatuan dengan tanahnya sebagaimana ditegaskan kembali dalam Pasal 571 KUHPerdata yang menyatakan bahwa hak milik atas sebidang tanah mengandung didalamnya, kepemilikan atas segala apa yang ada di atasnya dan didalam tanah.
Lebih lanjut, merujuk Pasal 47 ayat (3) UU 20/2011 bahwa SHM sarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:
- salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
- gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
- pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.
Berdasarkan penjelasan di atas, dapat diartikan bahwa SHM sarusun bersifat perseorangan tidak berarti subjek hukum tersebut memiliki hak atas tanah sehingga apabila sebuah rumah susun (apartemen) yang dibangun pada HGB di atas tanah HPL telah berakhir jangka waktunya, maka hak atas tanah tersebut akan kembali pada pemegang HPL dan SHM sarusun yang melekat pada HGB akan berakhir dan tidak berlaku. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 47 ayat (3) PP 18/2021 yang menyatakan bahwa hapusnya HGB di atas tanah hak pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang hak pengelolaan.
_____
Apabila anda ingin konsultasi seputar Hukum Pertanahan/ Properti, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
