Hak tanggungan merupakan salah satu bentuk jaminan kebendaan yang digunakan dalam praktik hukum di Indonesia, terutama dalam sektor perbankan dan pembiayaan. Pengaturan mengenai hak tanggungan bertujuan untuk memberikan kepastian hukum bagi kreditur yang memberikan pinjaman dengan jaminan benda tidak bergerak. Artikel ini akan membahas konsep, dasar hukum, objek dan subjek, serta karakteristik hak tanggungan dalam sistem hukum Indonesia.
Pengertian Hak Tanggungan
Hak tanggungan adalah hak jaminan atas benda tidak bergerak yang memberikan hak preferen (didahulukan) kepada kreditur untuk mendapatkan pelunasan dari hasil eksekusi jaminan apabila debitur wanprestasi. Hak tanggungan dikenal sebagai lembaga jaminan kebendaan yang kuat karena memberikan kedudukan prioritas kepada pemegangnya dibandingkan dengan kreditur lain yang tidak memiliki hak jaminan serupa.
Dasar Hukum
Di Indonesia, hak tanggungan diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UU Hak Tanggungan). UU ini menggantikan lembaga jaminan yang sebelumnya dikenal, yaitu hipotek dan credietverband.
Objek Hak Tanggungan
Objek Hak Tanggungan Hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada benda tidak bergerak yang dapat diperjualbelikan dan memiliki sertifikat hak atas tanah, seperti:
- Hak Milik (HM);
- Hak Guna Usaha (HGU);
- Hak Guna Bangunan (HGB).
- Hak Pakai atas tanah negara yang diperbolehkan untuk dijadikan jaminan
Subjek Hak Tanggungan
Subjek Hak Tanggungan Subjek hak tanggungan terdiri dari:
- Pemberi Hak Tanggungan: Pemilik sah dari objek hak tanggungan yang berhak mengajukan tanahnya sebagai jaminan kredit.
- Pemegang Hak Tanggungan: Kreditur atau pihak yang menerima jaminan dalam bentuk hak tanggungan, biasanya bank atau lembaga keuangan lainnya.
Karakteristik Hak Tanggungan
Hak tanggungan sebagai hak jaminan kebendaan atasa tanah memiliki beberapa karakteristik, yaitu:
1. Perjanjian Hak Tanggungan Bersifat Accessoir
Perjanjian jaminan secara umum bersifat accessoir, yaitu perjanjian tambahan yang bergantung pada perjanjian utama, dalam hal ini perjanjian utang-piutang. Artinya, perjanjian jaminan, termasuk hak tanggungan, hanya ada selama perjanjian utama masih berlaku. Jika utang yang dijamin lunas, maka hak tanggungan juga otomatis berakhir, sebagaimana diatur dalam Pasal 18 ayat (1) huruf a UU No. 4 Tahun 1996. Dengan demikian, hak tanggungan lahir dan berlaku karena adanya utang yang dijamin, serta berakhir ketika utang tersebut telah dilunasi.
2. Memberikan Kedudukan yang Diutamakan kepada Pemegangnya (Droit de Preference)
Hak tanggungan diberikan sebagai jaminan pelunasan utang dengan hak diutamakan atau didahulukan (droit de preference). Jika debitur gagal membayar, kreditur pemegang hak tanggungan berhak menjual tanah yang dijaminkan melalui pelelangan dan mendapatkan pelunasan lebih dulu dari hasil penjualan, hingga sebesar utang atau nilai hak tanggungan. Kedudukan istimewa ini tidak menghilangkan hak negara atas piutang yang memiliki preferensi berdasarkan hukum yang berlaku.
3. Hak yang Mengikuti Objeknya (Droit de Suite)
Asas droit de suite berarti bahwa hak jaminan tetap melekat pada objek yang dijaminkan, meskipun objek tersebut berpindah tangan kepada pihak lain sebagaimana ditegaskan dalam ditegaskan dalam Pasal 7 UU No. 4 Tahun 1996. Dalam konteks hak tanggungan, ini berarti tanah atau benda yang dijaminkan tetap menjadi jaminan utang, siapa pun pemilik barunya. Jika debitur gagal membayar utang, kreditur tetap dapat mengeksekusi hak tanggungan, meskipun tanah telah beralih kepemilikan.
Dengan demikian, hak tanggungan memiliki perlindungan hukum yang kuat bagi kreditur. Konsep droit de suite juga diadopsi dari hipotek dalam Pasal 1163 ayat (2) dan Pasal 1198 KUH Perdata, yang menegaskan bahwa hak kebendaan bersifat mutlak dan dapat dipertahankan terhadap siapa pun, tidak hanya terhadap debitur tertentu. Hal ini berbeda dengan hak perorangan yang hanya dapat dituntut kepada pihak tertentu sesuai perjanjian.
Kesimpulan
Hak tanggungan merupakan salah satu bentuk jaminan kebendaan yang memberikan kepastian hukum bagi kreditur dalam pemberian pinjaman dengan jaminan benda tidak bergerak. Dengan kedudukan hukum yang kuat, hak tanggungan menjadi salah satu instrumen utama dalam sistem pembiayaan, terutama di sektor perbankan dan lembaga keuangan, karena memberikan kepastian terhadap pelunasan utang serta perlindungan bagi kreditur dalam hal terjadi wanprestasi oleh debitur.
Referensi:
Rachmadi Usman. Hukum Jaminan Kebendaan Tanah: Hak Tanggungan. Malang: Litnus, 2024.
Editor : Aldoni Sabta Ramdani, S.H.
_____
Apabila anda ingin konsultasi seputar Hak Tanggungan, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
