Hak konsumen pembeli rumah telah mendapat perlindungan melalui peraturan perundang-undangan. Namun, dalam praktiknya, pembeli terkadang menghadapi masalah seperti rumah tidak sesuai spesifikasi, keterlambatan serah terima, sertifikat belum diberikan, atau developer tidak memenuhi kewajiban sesuai perjanjian.
Apabila mengalami kerugian, konsumen dapat menempuh beberapa upaya hukum, mulai dari somasi, gugatan perdata atas dasar wanprestasi atau perbuatan melawan hukum (PMH), hingga laporan pidana apabila terdapat unsur tindak pidana.
1. Apa Saja Hak Konsumen Pembeli Rumah?
Pasal 4 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen memberikan sejumlah hak kepada konsumen, antara lain:
- Memperoleh kenyamanan, keamanan, dan keselamatan.
- Mendapatkan rumah sesuai kondisi dan jaminan yang dijanjikan.
- Memperoleh informasi yang benar, jelas, dan jujur.
- Menyampaikan keluhan atas barang atau jasa yang diterima.
- Memperoleh perlindungan dan penyelesaian sengketa secara patut.
- Mendapatkan kompensasi atau ganti rugi apabila rumah tidak sesuai perjanjian.
Selain itu, Pasal 129 huruf e UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman memberikan hak untuk:
“Memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang dialami secara langsung sebagai akibat penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.”
Dengan demikian, pembeli memiliki dasar hukum untuk meminta pertanggungjawaban developer apabila mengalami kerugian.
2. Somasi kepada Developer Perumahan
Langkah awal yang dapat dilakukan konsumen adalah mengirim somasi atau teguran tertulis.
Somasi memuat kewajiban developer yang belum dipenuhi, bentuk pelanggaran, kerugian konsumen, dan tuntutan penyelesaian.
Pasal 1238 KUHPerdata mengatur bahwa debitur dapat dinyatakan lalai melalui teguran atau berdasarkan ketentuan perikatannya.
Namun, somasi tidak selalu menjadi syarat mutlak apabila perjanjian telah menentukan keadaan yang menyebabkan developer dianggap lalai.
3. Gugatan Perdata Wanprestasi terhadap Developer
Konsumen dapat mengajukan gugatan wanprestasi apabila developer melanggar kewajiban dalam perjanjian yang sah.
Contohnya, developer tidak menyerahkan rumah sesuai jadwal, tidak membangun sesuai spesifikasi, atau tidak memenuhi kewajiban pengurusan dokumen yang diperjanjikan.
Pasal 1243 KUHPerdata mengatur tuntutan ganti rugi akibat wanprestasi.
Sementara itu, Pasal 1267 KUHPerdata memberikan pilihan untuk menuntut pemenuhan atau pembatalan perjanjian disertai penggantian kerugian sesuai ketentuan hukum.
4. Gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH)
Selain wanprestasi, konsumen dapat mempertimbangkan gugatan PMH apabila tindakan developer melanggar kewajiban hukum dan menimbulkan kerugian.
Pasal 1365 KUHPerdata menyatakan:
“Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”
Untuk mengajukan gugatan PMH, konsumen harus membuktikan perbuatan melawan hukum, kesalahan, kerugian, serta hubungan sebab akibat.
Pemilihan gugatan wanprestasi atau PMH harus disesuaikan dengan dasar kewajiban yang dilanggar dan fakta perkara.
5. Laporan Pidana Jika Ada Unsur Penipuan atau Penggelapan
Tidak semua developer yang melanggar perjanjian dapat dipidana.
Namun, apabila developer menggunakan tipu muslihat atau rangkaian kebohongan untuk memperoleh pembayaran dari konsumen, perbuatan tersebut dapat diperiksa berdasarkan Pasal 492 UU Nomor 1 Tahun 2023 tentang KUHP mengenai penipuan.
Selain itu, Pasal 486 KUHP mengatur penggelapan apabila seseorang secara melawan hukum memiliki barang milik orang lain yang berada dalam penguasaannya bukan karena tindak pidana.
Penerapan ketentuan pidana harus memperhatikan terpenuhinya unsur delik serta waktu terjadinya perbuatan.
6. Penyelesaian Sengketa melalui Pengadilan
Pasal 147 dan Pasal 148 UU Perumahan mengatur penyelesaian sengketa melalui musyawarah. Apabila tidak tercapai kesepakatan, pihak yang dirugikan dapat mengajukan gugatan melalui pengadilan umum atau menempuh alternatif penyelesaian sengketa sesuai ketentuan hukum.
Sebelum mengambil tindakan, konsumen sebaiknya menyiapkan PPJB, bukti pembayaran, brosur pemasaran, surat somasi, serta bukti kerugian.
Jika ingin berkonsultasi lebih lanjut mengenai hak konsumen pembeli rumah atau sengketa developer, silakan menghubungi ILS Law Firm.
Telepon/WhatsApp: 0813-9981-4209
Email: info@ilslawfirm.co.id
