Developer tidak membangun jalan perumahan dapat merugikan pembeli rumah. Misalnya, developer menjanjikan jalan beton atau aspal, tetapi hingga rumah dihuni, jalan masih berupa tanah, berlumpur saat hujan, atau tidak dapat dilalui kendaraan dengan aman.
Lalu, apakah developer wajib membangun jalan perumahan? Bisakah pembeli menggugat developer yang tidak memenuhi kewajibannya?
1. Apakah Developer Wajib Membangun Jalan Perumahan?
Pasal 47 ayat (2) UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman menyatakan:
“Pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum wajib dilakukan sesuai dengan rencana, rancangan, dan perizinan.”
Jalan lingkungan merupakan salah satu bentuk prasarana perumahan. Oleh karena itu, developer harus membangunnya sesuai rencana tapak (site plan), desain teknis, dan perizinan yang berlaku.
Selain itu, Pasal 47 ayat (3) mewajibkan pembangunan prasarana memenuhi persyaratan kapasitas pelayanan, keterpaduan dengan lingkungan hunian, serta ketentuan teknis pembangunan.
2. Bagaimana Jika Developer Menjanjikan Jalan Aspal tetapi Tidak Dibangun?
Pasal 134 UU Perumahan sebagaimana diubah dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 melarang penyelenggaraan pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, persyaratan, spesifikasi, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.
Artinya, apabila developer menjanjikan jalan aspal atau beton dalam perjanjian, developer tidak boleh mengabaikan kewajiban tersebut.
Sebagai contoh, apabila PPJB atau dokumen pemasaran menjanjikan jalan lingkungan selebar enam meter dengan konstruksi beton, pembeli dapat meminta developer memenuhi spesifikasi tersebut.
Namun, pembeli perlu memeriksa dokumen perjanjian dan site plan untuk membuktikan kewajiban developer.
3. Apakah Developer yang Tidak Membangun Jalan Bisa Digugat?
Ya. Pembeli dapat mengajukan gugatan wanprestasi apabila developer tidak memenuhi kewajiban pembangunan jalan yang telah diperjanjikan.
Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata menegaskan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah mengikat para pihak.
Selain itu, Pasal 1243 KUHPerdata memberikan dasar tuntutan ganti rugi akibat wanprestasi apabila persyaratan hukumnya terpenuhi.
Pembeli dapat meminta pengadilan menghukum developer membangun jalan sesuai perjanjian serta menuntut ganti rugi apabila terdapat kerugian yang dapat dibuktikan.
Dalam keadaan tertentu, gugatan perbuatan melawan hukum berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata juga dapat dipertimbangkan apabila developer melanggar kewajiban hukum di luar perjanjian dan menimbulkan kerugian.
4. Apa Sanksi Developer yang Tidak Membangun Jalan Perumahan?
Pasal 150 UU Perumahan sebagaimana diubah dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 mengatur sanksi administratif atas pelanggaran Pasal 47 ayat (2) dan ayat (3), serta Pasal 134.
Sanksi tersebut dapat berupa peringatan tertulis, pembatasan kegiatan pembangunan, penghentian pekerjaan pembangunan, atau sanksi administratif lainnya sesuai ketentuan hukum.
Selain mengajukan tuntutan perdata, pembeli dapat melaporkan dugaan pelanggaran pembangunan prasarana perumahan kepada pemerintah daerah yang berwenang.
5. Bagaimana Cara Menuntut Developer Membangun Jalan?
Pembeli sebaiknya menyiapkan dokumen dan bukti berikut:
- PPJB atau perjanjian pembelian rumah.
- Site plan dan spesifikasi jalan yang dijanjikan.
- Brosur atau materi pemasaran developer.
- Foto dan video kondisi jalan perumahan.
- Bukti pembayaran dan komunikasi dengan developer.
Selanjutnya, pembeli dapat mengirim somasi agar developer segera menyelesaikan pembangunan jalan sesuai kewajibannya.
Apabila musyawarah tidak mencapai kesepakatan, Pasal 147 dan Pasal 148 UU Perumahan memberikan dasar penyelesaian sengketa melalui pengadilan umum atau alternatif penyelesaian sengketa sesuai ketentuan hukum.
Dengan demikian, pembeli tidak harus menerima kondisi jalan perumahan yang tidak sesuai janji. Pembeli dapat menuntut pemenuhan kewajiban developer dan ganti rugi apabila memiliki dasar hukum serta bukti yang cukup.
Jika ingin berkonsultasi mengenai developer yang tidak membangun jalan perumahan, silakan menghubungi ILS Law Firm untuk konsultasi online melalui Zoom, Google Meet, atau telepon, maupun konsultasi langsung di kantor.
Telepon/WhatsApp: 0813-9981-4209
Email: info@ilslawfirm.co.id
