Menurut Gunanegara dalam bukunya yang berjudul Hukum Pidana Agraria: Logika Hukum Pemberian Hak Atas Tanah dan Ancaman Hukum Pidana, hak atas tanah menurut Hukum Barat diklasifikasi sebagai berikut:
- Hak Eigendom (eigendomsrecht)
- Hak Hypotheek
- Hak Servituut
- Hak Vruchtgebruik
- Hak Gebruik
- Hak Grant Controleur
- Hak Bruikleen
- Acte van Eigendom
- Hak Erfpacht (erfpachtrecht)
- Hak Opstal (opstalrechts)
Pada tahun 1960, diterbitkannya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UU 5/1960) mencabut ketentuan hak atas tanah menurut hukum barat dan dikonversi sesuai dengan hukum agraria Indonesia.
Hak Eigendom
Pengaturan hak eigendom tertuang dalam Pasal 570 KUHPerdata yang berbunyi:
“Hak milik adalah hak untuk menikmati suatu barang secara lebih leluasa dan untuk berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak orang lain; kesemuanya itu tidak mengurangi kemungkinan pencabutan hak demi kepentingan umum dan penggantian kerugian yang pantas, berdasarkan ketentuan-ketentuan perundang-undangan.”
Pasca diterbitkannya UU 5/1960 mencabut ketentuan eigendom dalam Pasal 570 KUHPerdata yang mengakibatkan kepemilikan berdasarkan hak eigendom sudah tidak berlaku lagi. Atas hal tersebut, Pasal 1 ayat (1) Ketentuan Konversi UUPA (KK UUPA) menetapkan bahwa sejak tanggal berlakunya UU 5/1960, 24 September 1960, hak eigendom dikonversi menjadi hak milik dengan syarat pemiliknya harus merupakan Warga Negara Indonesia (WNI).
Hak Opstal
Hak opstal dalam KUHPerdata merupakan hak numpang karang yang diatur dalam Pasal 711 KUHPerdata yang berbunyi:
“Hak numpang karang adalah hak kebendaan untuk mempunyai gedung bangunan atau tanaman di atas tanah orang lain.”
Hak opstal merupakan hak kebendaan untuk memiliki rumah-rumah, bangunan-bangunan, dan tanaman di atas milik orang lain. Sifat hak opstal dapat dipindahtangankan dan dibebani dengan hipotik dan pengabdian pekarangan, tetapi hanya untuk jangka waktu selama ia boleh menikmati haknya. Adapun dalam UU 5/1960 bagian Kedua tentang Ketentuan-Ketentuan Konversi Pasal I ayat (4) dan Pasal V menyebutkan bahwa:
Pasal I ayat (4)
“Jika hak eigendom tersebut dalam ayat (1) pasal ini dibebani dengan hak opstal atau hak erfpacht, maka hak opstal dan hak erfpacht itu sejak mulai berlakunya Undang-undang ini menjadi hak guna bangunan tersebut dalam pasal 35 ayat (1), yang membebani hak milik yang bersangkutan selama sisa waktu hak opstal atau hak erfpacht tersebut di atas, tetapi selama-lamanya 20 tahun.”
Pasal V
“Hak opstal dan hak erfpacht untuk perumahan, yang ada pada mulai berlakunya Undang-undang ini, sejak saat tersebut menjadi hak guna bangunan tersebut dalam pasal 35 ayat (1) yang berlangsung selama sisa waktu hak opstal dan hak erfpacht tersebut, tetapi selama-lamanya 20 tahun.”
Hak Erfpacht
Hak erfpacht diatur dalam Pasal 720 KUHPerdata yang berbunyi:
“Hak guna usaha adalah hak kebendaan untuk menikmati sepenuhnya barang tak bergerak milik orang lain, dengan kewajiban membayar upeti tahunan kepada pemilik tanah, sebagai pengakuan tentang pemilikannya, baik berupa uang maupun berupa hasil atau pendapatan. Alas hak lahirnya hak guna usaha harus diumumkan dengan cara seperti yang ditentukan dalam Pasal 620.”
Ketentuan konversi hak erfpacht dalam UU 5/1960 diatur sebagai berikut:
- Hak erfpacht untuk perkebunan besar dikonversi menjadi Hak Guna Usaha, yang berdasarkan Pasal 28 ayat (1) akan berlangsung selama sisa waktu tersebut dengan jangka waktu selama-lamanya 20 (dua puluh) tahun.
- Hak erfpacht untuk pertanian kecil (klein landbouw), sejak berlakunya UUPA No. 5 Tahun 1960 hapus dan selanjutnya diselesaikan menurut ketentuan-ketentuan yang diadakan oleh Menteri Agraria.
- Sedangkan hak erfpacht untuk perumahan yang ada pada mulai berlakunya undang-undang ini, sejak saat tersebut menjadi Hak Guna Bangunan yang berlangsung selama sisa waktu hak Opstal dan erfpacht tersebut, tetapi selama-lamanya 20 (dua puluh) tahun (Pasal 35 ayat (1)).
Hak Gebruik
Hak gebruik merupakan jenis hak eigendom. Hak gebruik diatur dalam Pasal 818 KUHPerdata yang berbunyi:
“Hak pakai dan hak mendiami, diperoleh dan berakhir dengan cara yang sama seperti hak pakai hasil.”
Hak gebruik sebagai hak pakai atas sebidang tanah pekarangan hanya boleh mengambil hasil-hasilnya, sebanyak yang diperlukan untuk diri sendiri dan seisi rumahnya sebagaimana Pasal 812 KUHPerdata.
Sejak berlakunya UU 5/1960, hak gebruik dikonversi menjadi hak pakai sebagaimana Pasal 41 ayat (1) yang berbunyi:
“Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini. ”
Referensi:
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
____
Apabila anda ingin konsultasi seputar hukum pertanahan/ properti, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
