Pelajari fungsi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam transaksi rumah: mengikat, melindungi pembeli & penjual, dasar hukum PP 14/2016 & PP 11/2021.
Apa Itu PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah dokumen perjanjian awal antara penjual dan pembeli rumah atau properti sebelum dibuatnya Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris. Dokumen ini dapat dibuat secara di bawah tangan atau autentik saat disusun oleh notaris.
Dalam PPJB dicantumkan sejumlah klausul penting seperti:
- Data penjual dan pembeli (nama, KTP, alamat);
- Objek perjanjian (lokasi rumah, luas, denah);
- Harga dan mekanisme pembayaran, termasuk uang muka;
- Jangka waktu pelunasan dan pembuatan AJB;
- Klausul denda atau pembatalan jika terjadi wanprestasi.
Perbedaan utama antara PPJB dan AJB adalah bahwa PPJB bersifat pengikatan sementara dan bukan bukti perpindahan hak—saat AJB dibuat, hak atas properti mulai dialihkan.
Dasar Hukum PPJB dalam Transaksi Rumah
PP 14/2016 dan PP 11/2021
Peraturan Pemerintah No. 14/2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (diubah dengan PP 11/2021) mendefinisikan PPJB sebagai “Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli” dalam kegiatan pemasaran properti. Pasal 1 angka 10 UU ini menegaskan bahwa PPJB adalah tahapan penting sebelum AJB dibuat, dengan syarat-syarat tertentu sudah dipenuhi.
Pasal 1870 KUHPerdata
KUHPerdata Pasal 1870 memberi kekuatan hukum lebih kuat bila PPJB dibuat melalui akta notaris; dokumen ini bisa menjadi bukti sempurna atas komitmen para pihak.
Fungsi Utama PPJB dalam Jual Beli Rumah
1. Mengikat Komitmen Para Pihak
PPJB berfungsi untuk mengikat penjual agar tidak menawarkan rumah kepada pihak lain sebelum AJB ditandatangani, dan sebaliknya mengikat pembeli agar menyelesaikan pembayaran sesuai kesepakatan.
2. Melindungi Objek Transaksi
Dengan PPJB, properti yang dimaksud menjadi tidak bisa dijual ulang, membantu mencegah upaya penipuan atau sengketa terkait hak atas rumah tersebut .
3. Menjadi Landasan untuk AJB
Isi PPJB menetapkan kalender untuk pelunasan dan ajukan AJB, serta syarat apa saja yang harus dipenuhi sebelum AJB disusun .
4. Memberi Kepastian Hukum
Apabila dibuat melalui akta notaris, PPJB memiliki kekuatan hukum yang signifikan dan bisa menjadi dasar pembuktian di pengadilan jika terjadi wanprestasi.
5. Menetapkan Klausul Sanksi
Biasanya PPJB memuat klausul denda keterlambatan (misalnya 2‰ per hari) atau ketentuan pembatalan perjanjian jika syarat tertentu tidak terpenuhi.
Jenis‑Jenis PPJB dalam Transaksi Rumah
PPJB “Lunas”
Dibuat ketika pembeli telah membayar penuh, tapi AJB belum dilakukan — mungkin karena masalah sertifikat atau keluarnya dokumen pendukung. Dalam PPJB lunas sering mencakup kuasa dari penjual untuk memudahkan pembuatan AJB.
PPJB “Tidak Lunas”
Dibuat saat transaksi pembayaran masih berjalan. Mencakup detail termin pembayaran, uang muka, denda keterlambatan, dan ketentuan jika pembeli gagal memenuhi kewajiban .
Proses & Tahapan Penyusunan PPJB
1. Perundingan Awal & Kesepakatan
Calon pembeli dan penjual menyepakati harga, uang muka, dan kondisi syarat untuk membuat AJB.
2. Penyusunan Dokumen
Dokumen PPJB disusun, idealnya meliputi:
- Identitas lengkap para pihak;
- Uraian objek: luas, lokasi, peta, sertifikat;
- Harga total dan jadwal pelunasan;
- Syarat AJB dan jangka waktu pelaksanaannya;
- Klausul denda dan pembatalan.
3. Pembuatan Akta (Optional)
Umumnya PPJB dibuat dalam perjanjian bawah tangan. namun Jika dibuat oleh notaris, PPJB menjadi akta autentik dengan lebih besar kekuatan hukum.
4. Penandatanganan & Pembayaran Uang Muka
PPJB ditandatangani dan pembeli biasanya menyerahkan uang muka sebagai komitmen awal.
5. Pelunasan & AJB
Ketika syarat tercapai (sertifikat bersih, termin lunas), PPAT menyusun AJB untuk resmi mengalihkan hak atas rumah.
PPJB vs AJB: Perbedaan yang Signifikan
| Aspek | PPJB | AJB |
|---|---|---|
| Fungsi hukum | Perjanjian awal, pengikatan | Bukti sah perpindahan hak atas properti |
| Kekuatan | Kuat, terutama jika autentik | Sangat kuat, akta autentik PPAT |
| Pengalihan hak | Tidak mengalihkan hak | Mulai mengalihkan hak sertifikat |
| Pembuatan | Boleh oleh notaris atau bawah tangan | Harus oleh PPAT di hadapan dua saksi |
| Dibuat ketika | Sebelum termin lunas atau AJB belum bisa dibuat | Setelah semua syarat terpenuhi |
Risiko jika Tidak Membuat PPJB
- Sengketa hak: Properti bisa dijual ke pihak lain tanpa pencegahan.
- Keterlambatan AJB: Tanpa PPJB, tidak ada jadwal yang diikat, mempersulit proses pelunasan dan AJB.
- Biaya advokasi: Tanpa PPJB, pembeli sulit membuktikan kewajiban atau wanprestasi.
- Kerugian finansial: Tanpa denda atau deposit, kedua pihak menghadapi risiko besar.
Tips Praktis Membuat PPJB yang Aman
Buat Dokumen Detail
Cantumkan nama lengkap, nomor KTP, alamat, rincian objek, harga, jadwal, denda, dan syarat AJB secara jelas.
Sertakan Lampiran Pendukung
Dokumen pendukung seperti fotokopi sertifikat, PBB, gambar denah atau peta bidang tanah memperkuat PPJB.
Gunakan Akta Notaris jika Perlu
Untuk transaksi bernilai tinggi, PPJB autentik melalui notaris memberi bukti hukum kuat .
Masukkan Klausul Sanksi
Denda keterlambatan atau pembatalan harus dicantumkan agar komitmen para pihak terlindungi.
Ikuti Aturan PP 11/2021
Pastikan syarat minimal pembangunan (sebagai contoh rumah harus 20% lebih dulu), izin, dan utilitas sudah jelas .
Ringkasan: Mengapa Fungsi PPJB Krusial
- Menjaga kepastian hukum sebelum AJB.
- Mengunci komitmen para pihak agar transaksi berjalan sesuai kesepakatan.
- Melindungi objek properti dari dijual ke pihak lain.
- Menjadi landasan untuk AJB dan bukti akurat saat wanprestasi.
- Menentukan sanksi atau pembatalan, sehingga mengurangi potensi kerugian.
Konsultasi Hukum ILS Law Firm
Jika Anda sedang merencanakan transaksi jual-beli rumah atau properti dan membutuhkan bantuan dalam menyusun atau mengevaluasi PPJB agar sesuai ketentuan hukum, ILS Law Firm siap membantu untuk melakukan konsultasi hukum dan silahkan hubungi:
📱 WhatsApp: +62 812 3456 7890
✉️ Email: info@ilslawfirm.co.id
