Developer tidak menyerahkan rumah sesuai jadwal dapat menimbulkan kerugian bagi pembeli. Bahkan, sebagian pembeli telah membayar uang muka, mencicil, atau melunasi harga rumah, tetapi developer terus menunda penyerahan tanpa kepastian.
Lalu, apakah developer yang terlambat menyerahkan rumah dapat dianggap wanprestasi? Apa saja hak pembeli menurut undang-undang?
1. Developer Wajib Menyerahkan Rumah Sesuai Perjanjian
Pasal 42 ayat (2) UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana diubah dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 mengatur bahwa perjanjian pendahuluan jual beli harus memenuhi sejumlah persyaratan kepastian, termasuk mengenai hal yang diperjanjikan.
Penjelasan Pasal 42 ayat (2) huruf b memasukkan waktu serah terima rumah sebagai bagian dari hal yang diperjanjikan.
Selain itu, Pasal 22J PP Nomor 14 Tahun 2016 sebagaimana diubah dengan PP Nomor 12 Tahun 2021 secara tegas memasukkan waktu serah terima bangunan sebagai salah satu materi yang harus tercantum dalam PPJB.
Dengan demikian, developer wajib memenuhi jadwal penyerahan rumah sesuai perjanjian yang telah disepakati dengan pembeli.
2. Apa Hak Pembeli Jika Developer Terlambat Menyerahkan Rumah?
Pembeli memiliki beberapa pilihan hukum apabila developer tidak memenuhi jadwal penyerahan rumah.
Pertama, pembeli dapat meminta developer segera menyelesaikan pembangunan dan menyerahkan rumah sesuai perjanjian.
Kedua, pembeli dapat menuntut ganti rugi akibat keterlambatan apabila memenuhi persyaratan hukum.
Pasal 1243 KUHPerdata mengatur penggantian biaya, kerugian, dan bunga akibat tidak dipenuhinya suatu perikatan.
Ketiga, pembeli dapat mempertimbangkan pembatalan PPJB apabila developer melakukan wanprestasi yang menjadi dasar pembatalan.
Pasal 1267 KUHPerdata memberikan pilihan bagi pihak yang dirugikan untuk menuntut pemenuhan atau pembatalan perjanjian disertai penggantian kerugian sesuai ketentuan hukum.
3. Apakah Pembeli Berhak Meminta Pengembalian Uang?
Ya, apabila pembatalan PPJB terjadi karena kelalaian developer dan memenuhi ketentuan yang berlaku.
Pasal 22L ayat (2) PP Nomor 14 Tahun 2016 sebagaimana diubah dengan PP Nomor 12 Tahun 2021 menegaskan:
“Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan, pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli.”
Artinya, pembeli mempunyai dasar hukum untuk meminta pengembalian uang yang telah dibayarkan apabila pembatalan terjadi karena kelalaian developer.
Namun, pembeli harus membedakan pembatalan akibat kesalahan developer dengan pembatalan karena keinginan atau kelalaian pembeli.
4. Apakah Developer Wajib Membayar Denda Keterlambatan?
Kewajiban membayar denda keterlambatan perlu diperiksa berdasarkan PPJB.
Apabila perjanjian mencantumkan denda keterlambatan serah terima rumah, pembeli dapat menuntut pelaksanaannya sesuai kesepakatan.
Apabila tidak ada klausul denda, pembeli tetap dapat mempertimbangkan tuntutan ganti rugi berdasarkan Pasal 1243 KUHPerdata dengan membuktikan kerugian dan unsur wanprestasi.
Namun, tidak ada satu besaran denda keterlambatan yang otomatis berlaku untuk seluruh developer perumahan.
5. Bagaimana Cara Menuntut Developer yang Terlambat Menyerahkan Rumah?
Pembeli sebaiknya memeriksa PPJB, bukti pembayaran, tanggal serah terima, dan alasan keterlambatan yang disampaikan developer.
Selanjutnya, pembeli dapat mengirim somasi agar developer memenuhi kewajibannya dalam batas waktu yang jelas.
Apabila tidak tercapai penyelesaian, Pasal 147 dan Pasal 148 UU Perumahan memberikan dasar penyelesaian sengketa melalui musyawarah, kemudian gugatan di pengadilan umum atau alternatif penyelesaian sengketa sesuai ketentuan hukum.
Dengan demikian, pembeli tidak harus menerima keterlambatan penyerahan rumah tanpa kepastian. Pembeli dapat memperjuangkan pemenuhan perjanjian, pengembalian pembayaran, maupun ganti rugi sesuai dasar hukum dan fakta perkara.
Jika ingin berkonsultasi lebih lanjut mengenai keterlambatan serah terima rumah oleh developer, silakan menghubungi ILS Law Firm.
Telepon/WhatsApp: 0813-9981-4209
Email: info@ilslawfirm.co.id
