Developer tidak mengurus sertifikat rumah dapat menimbulkan kerugian bagi pembeli, terutama jika pembeli telah melunasi seluruh harga rumah secara tunai atau cash. Bahkan, sebagian pembeli sudah menempati rumah selama bertahun-tahun, tetapi developer belum melakukan pemecahan sertifikat induk, pembuatan Akta Jual Beli (AJB), atau proses balik nama sertifikat.
Lalu, apakah developer yang tidak mengurus sertifikat rumah bisa digugat? Apa hak pembeli yang sudah membayar lunas?
1. Apakah Developer Wajib Memberikan Kepastian Sertifikat Rumah?
Pasal 42 ayat (2) UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana diubah dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 mengatur bahwa perjanjian pendahuluan jual beli harus memenuhi beberapa persyaratan kepastian, termasuk status pemilikan tanah dan hal yang diperjanjikan.
Selain itu, Pasal 22J PP Nomor 14 Tahun 2016 sebagaimana diubah dengan PP Nomor 12 Tahun 2021 mewajibkan PPJB memuat hak dan kewajiban para pihak, pengalihan hak, serta penyelesaian sengketa.
Dengan demikian, pembeli perlu memperoleh kepastian mengenai status tanah dan proses pengalihan hak berdasarkan perjanjian dengan developer.
2. Rumah Sudah Dibayar Lunas, Apakah Sertifikat Harus Diserahkan?
Pembeli yang telah melunasi rumah berhak menuntut pemenuhan kewajiban developer sesuai perjanjian, termasuk pengurusan dokumen yang diperlukan untuk pengalihan hak.
Namun, pelunasan tidak otomatis menyebabkan sertifikat langsung terbit atas nama pembeli.
Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatur bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli pada prinsipnya hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang.
Artinya, pembeli dan developer perlu menyelesaikan AJB serta proses pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan.
Apabila sertifikat masih berupa sertifikat induk atas nama developer, proses pemecahan bidang tanah juga perlu diselesaikan sesuai persyaratan pertanahan.
3. Apakah Developer yang Tidak Mengurus Sertifikat Bisa Digugat?
Ya. Pembeli dapat menggugat developer apabila developer tidak memenuhi kewajiban pengurusan sertifikat atau pengalihan hak yang telah diperjanjikan.
Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata menyatakan:
“Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”
Selanjutnya, Pasal 1243 KUHPerdata memberikan dasar tuntutan ganti rugi akibat wanprestasi apabila persyaratan hukumnya terpenuhi.
Karena itu, pembeli dapat menuntut developer menyelesaikan kewajibannya, termasuk menyediakan dokumen untuk AJB, menyelesaikan pemecahan sertifikat, dan membantu proses balik nama sesuai perjanjian.
4. Bagaimana Jika Developer Menolak Mengurus Sertifikat?
Pembeli sebaiknya terlebih dahulu meminta penjelasan tertulis mengenai status sertifikat dan alasan keterlambatan.
Selanjutnya, pembeli dapat mengirim somasi kepada developer dengan melampirkan PPJB, bukti pelunasan, dan dokumen pendukung lainnya.
Apabila developer tidak memberikan penyelesaian, pembeli dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke Pengadilan Negeri yang berwenang.
Pasal 147 dan Pasal 148 UU Perumahan mengatur penyelesaian sengketa melalui musyawarah dan, apabila tidak tercapai kesepakatan, melalui pengadilan umum atau alternatif penyelesaian sengketa.
5. Apa yang Dapat Dituntut Pembeli?
Pembeli dapat meminta pengadilan menyatakan developer melakukan wanprestasi dan menghukum developer memenuhi kewajiban pengurusan dokumen pertanahan.
Selain itu, pembeli dapat menuntut ganti rugi apabila mengalami kerugian yang dapat dibuktikan akibat keterlambatan atau penolakan developer.
Namun, pengadilan perlu mempertimbangkan status tanah, isi perjanjian, serta kelengkapan persyaratan hukum untuk pengalihan hak.
Dengan demikian, pembeli yang telah melunasi rumah tidak harus menerima ketidakpastian sertifikat tanpa penyelesaian.
Jika ingin berkonsultasi lebih lanjut mengenai developer yang tidak mengurus sertifikat rumah, silakan menghubungi ILS Law Firm.
Telepon/WhatsApp: 0813-9981-4209
Email: info@ilslawfirm.co.id
