Developer perumahan tidak menyediakan fasilitas umum dapat menimbulkan kerugian bagi pembeli rumah. Misalnya, developer menjanjikan jalan lingkungan, saluran drainase, taman, atau fasilitas lainnya. Namun, setelah rumah diserahterimakan, fasilitas tersebut belum dibangun atau tidak sesuai perjanjian.
Lalu, apakah developer wajib menyediakan fasilitas umum perumahan? Apa sanksi hukumnya jika developer mengabaikan kewajiban tersebut?
1. Apakah Developer Wajib Menyediakan Fasilitas Umum?
Pasal 47 ayat (2) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman menyatakan:
“Pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum wajib dilakukan sesuai dengan rencana, rancangan, dan perizinan.”
Selanjutnya, Pasal 47 ayat (3) mengharuskan pembangunan fasilitas tersebut memenuhi kesesuaian kapasitas pelayanan, keterpaduan dengan lingkungan hunian, serta ketentuan teknis.
Dengan demikian, developer wajib menyediakan fasilitas umum sesuai rencana pembangunan dan persyaratan hukum yang berlaku.
2. Apakah Developer Boleh Tidak Membangun Fasilitas yang Dijanjikan?
Pasal 134 UU Perumahan sebagaimana diubah dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 menyatakan:
“Setiap Orang dilarang menyelenggarakan pembangunan Perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, persyaratan, spesifikasi, Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum yang diperjanjikan.”
Artinya, developer tidak boleh mengabaikan fasilitas yang telah diperjanjikan kepada pembeli.
Sebagai contoh, apabila developer menjanjikan pembangunan jalan lingkungan dan taman dalam perjanjian, pembeli dapat meminta pertanggungjawaban ketika developer tidak memenuhi kewajiban tersebut.
Namun, pembeli perlu memeriksa PPJB, brosur pemasaran, dan rencana tapak (site plan) yang disetujui untuk membuktikan fasilitas yang wajib disediakan.
3. Apa Sanksi Developer yang Tidak Menyediakan Fasilitas Umum?
Pasal 150 ayat (1) UU Perumahan sebagaimana diubah dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 mengatur sanksi administratif terhadap pelanggaran Pasal 47 ayat (2), ayat (3), ayat (4), dan Pasal 134.
Pasal 150 ayat (2) mengatur berbagai bentuk sanksi administratif, antara lain:
- Peringatan tertulis;
- Pembatasan kegiatan pembangunan;
- Penghentian sementara atau tetap pekerjaan pembangunan;
- Kewajiban membangun kembali perumahan sesuai spesifikasi dan fasilitas yang diperjanjikan;
- Pembekuan atau pencabutan perizinan berusaha; dan
- Denda administratif.
Pemerintah dapat mengenakan sanksi sesuai jenis pelanggaran dan mekanisme yang berlaku.
4. Apakah Developer Bisa Dipidana?
Pasal 151 UU Perumahan sebagaimana diubah dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 mengatur pidana denda paling banyak Rp5.000.000.000 terhadap pembangunan perumahan yang tidak sesuai ketentuan Pasal 134 dan mengakibatkan timbulnya korban atau kerusakan terhadap kesehatan, keselamatan, dan/atau lingkungan.
Dengan demikian, tidak setiap fasilitas yang belum dibangun otomatis menimbulkan pertanggungjawaban pidana. Penegak hukum harus membuktikan seluruh unsur tindak pidananya.
5. Apakah Pembeli Bisa Menggugat Developer?
Pembeli dapat mengajukan gugatan wanprestasi apabila developer tidak memenuhi kewajiban menyediakan fasilitas yang diperjanjikan.
Pasal 1243 KUHPerdata memberikan dasar tuntutan ganti rugi akibat wanprestasi, sedangkan Pasal 1267 mengatur pilihan menuntut pemenuhan atau pembatalan perjanjian sesuai ketentuan hukum.
Sebelum menggugat, pembeli sebaiknya mengumpulkan PPJB, brosur, site plan, foto kondisi fasilitas, serta bukti komunikasi dengan developer. Selanjutnya, pembeli dapat mengirim somasi dan mengupayakan musyawarah.
Pasal 147–148 UU Perumahan membuka penyelesaian sengketa melalui pengadilan apabila musyawarah tidak mencapai kesepakatan.
Jika ingin berkonsultasi lebih lanjut mengenai developer yang tidak menyediakan fasilitas umum perumahan, silakan menghubungi ILS Law Firm.
Telepon/WhatsApp: 0813-9981-4209
Email: info@ilslawfirm.co.id
