Developer perumahan bangkrut dapat menimbulkan persoalan serius bagi pembeli rumah. Bahkan, sebagian konsumen telah membayar lunas, tetapi belum menerima rumah atau sertifikat kepemilikan ketika developer dinyatakan pailit.
Persoalan semakin rumit karena pembeli dapat ditempatkan sebagai kreditor konkuren yang tidak memiliki hak jaminan atau hak istimewa dalam pembagian harta pailit.
Lalu, apakah pembeli harus menerima kedudukan tersebut? Bagaimana jika rumah sudah dibayar lunas tetapi belum dilakukan balik nama sertifikat?
1. Apa Akibat Hukum Jika Developer Perumahan Pailit?
Pasal 1 angka 1 UU Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan PKPU mengatur bahwa kepailitan merupakan sita umum atas kekayaan debitor pailit yang pengurusan dan pemberesannya dilakukan kurator di bawah pengawasan hakim pengawas.
Setelah developer dinyatakan pailit oleh Pengadilan Niaga, kurator mengurus harta pailit untuk menyelesaikan kewajiban kepada para kreditor sesuai ketentuan hukum.
Namun, tidak seluruh rumah yang pernah dibangun developer otomatis menjadi harta pailit. Status kepemilikan dan hak pembeli harus diperiksa terlebih dahulu.
2. Apakah Pembeli Rumah Termasuk Kreditor Konkuren?
Pembeli yang telah membayar uang muka atau cicilan, tetapi belum memperoleh rumah, dapat berkedudukan sebagai kreditor konkuren apabila mempunyai tagihan akibat perjanjian yang tidak dilanjutkan.
Pasal 36 ayat (3) UU Kepailitan mengatur bahwa apabila kurator tidak bersedia melanjutkan perjanjian timbal balik yang belum selesai, pihak yang dirugikan dapat menuntut ganti rugi sebagai kreditor konkuren.
Kreditor konkuren pada umumnya menerima pembayaran dari sisa harta pailit setelah memperhitungkan hak kreditor yang memiliki kedudukan lebih tinggi sesuai undang-undang.
Akibatnya, pembeli berisiko tidak memperoleh pengembalian seluruh uang yang telah dibayarkan.
3. Bagaimana Jika Pembeli Sudah Melunasi dan Menghuni Rumah?
Pembeli yang sudah melunasi pembayaran dan menguasai rumah memiliki keadaan hukum yang perlu diperiksa secara berbeda.
Mahkamah Agung melalui Putusan Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 memberikan perlindungan kepada pembeli rumah yang telah menandatangani PPJB, membayar lunas, dan menghuni rumah, tetapi belum dapat melakukan AJB maupun balik nama akibat kelalaian developer.
Dalam perkara tersebut, sertifikat induk masih menjadi jaminan utang developer kepada bank. Setelah developer dinyatakan pailit, kurator memasukkan rumah para pembeli ke dalam harta pailit.
Mahkamah Agung kemudian menyatakan para pembeli sebagai pembeli beriktikad baik yang harus dilindungi dan memerintahkan rumah tersebut dikeluarkan dari boedel pailit.
Pertimbangan tersebut juga merujuk pada SEMA Nomor 4 Tahun 2016 mengenai perlindungan pembeli beriktikad baik yang telah membayar lunas dan menguasai objek jual beli.
4. Apakah Putusan MA Mengubah Pembeli Menjadi Kreditor Prioritas?
Tidak secara otomatis.
Putusan MA Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 bukan menetapkan seluruh pembeli rumah sebagai kreditor preferen atau separatis.
Perlindungannya berkaitan dengan pengakuan hak pembeli atas rumah tertentu sehingga rumah tersebut tidak seharusnya dimasukkan ke dalam harta pailit.
Artinya, pembeli yang sudah melunasi dan menghuni rumah dapat mempertimbangkan tuntutan agar objek rumah dikeluarkan dari boedel pailit, apabila keadaan hukumnya sesuai.
Sebaliknya, pembeli yang rumahnya belum dibangun atau belum diserahkan tidak otomatis memperoleh perlindungan yang sama.
5. Bagaimana Cara Pembeli Memperjuangkan Haknya?
Pembeli harus memeriksa status kepailitan developer, PPJB, bukti pembayaran, penguasaan rumah, serta status sertifikat.
Apabila pembeli hanya memiliki tagihan pembayaran, pembeli perlu mengikuti proses pencocokan piutang melalui kurator.
Namun, jika pembeli telah membayar lunas dan menguasai rumah yang dimasukkan ke dalam boedel pailit, pembeli dapat mempertimbangkan gugatan lain-lain di Pengadilan Niaga untuk meminta pengeluaran objek tersebut dari harta pailit.
Dengan demikian, kedudukan hukum pembeli bergantung pada kondisi transaksi, status penguasaan, serta bukti kepemilikan yang tersedia.
Jika ingin berkonsultasi lebih lanjut mengenai developer perumahan pailit dan perlindungan hak pembeli, silakan menghubungi ILS Law Firm.
Telepon/WhatsApp: 0813-9981-4209
Email: info@ilslawfirm.co.id
