Developer membangun rumah tidak sesuai spesifikasi dapat menimbulkan kerugian bagi pembeli. Misalnya, developer menggunakan material bangunan yang berbeda dari perjanjian, mengurangi luas bangunan, atau tidak menyediakan fasilitas yang telah dijanjikan.
Lalu, apakah pembeli dapat menggugat developer yang membangun rumah tidak sesuai spesifikasi? Apa sanksi hukumnya?
1. Apakah Developer Wajib Membangun Rumah Sesuai Spesifikasi?
Pasal 134 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana diubah dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 menyatakan:
“Setiap Orang dilarang menyelenggarakan pembangunan Perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, persyaratan, spesifikasi, Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum yang diperjanjikan.”
Artinya, developer wajib membangun perumahan sesuai spesifikasi dan persyaratan yang telah disepakati dengan pembeli.
Sebagai contoh, apabila developer menjanjikan penggunaan material tertentu dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), developer tidak boleh menggantinya secara sepihak apabila perubahan tersebut bertentangan dengan perjanjian.
2. Apa Hak Pembeli Jika Rumah Tidak Sesuai Spesifikasi?
Pembeli memiliki hak untuk meminta pertanggungjawaban developer apabila rumah yang diterima tidak sesuai perjanjian.
Pasal 4 huruf h UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen memberikan hak kepada konsumen untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi, atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya.
Berdasarkan ketentuan tersebut, pembeli dapat meminta developer memperbaiki bangunan atau memenuhi spesifikasi yang telah dijanjikan.
Selain itu, pembeli dapat mempertimbangkan tuntutan ganti rugi apabila developer melakukan wanprestasi dan menimbulkan kerugian.
3. Apa Sanksi Developer yang Membangun Rumah Tidak Sesuai Spesifikasi?
Pasal 150 ayat (1) UU Perumahan sebagaimana diubah dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 memasukkan pelanggaran Pasal 134 sebagai dasar pengenaan sanksi administratif.
Selain itu, Pasal 151 UU Perumahan mengatur ancaman pidana denda paling banyak Rp5.000.000.000 (lima miliar rupiah) terhadap pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan ketentuan Pasal 134 dan mengakibatkan timbulnya korban atau kerusakan terhadap kesehatan, keselamatan, dan/atau lingkungan.
Dengan demikian, tidak semua perbedaan spesifikasi otomatis menjadi tindak pidana. Penerapan Pasal 151 harus memenuhi unsur-unsur yang ditentukan undang-undang.
4. Apakah Pembeli Bisa Menggugat Developer?
Ya. Pembeli dapat mengajukan gugatan wanprestasi apabila developer tidak memenuhi kewajibannya berdasarkan perjanjian.
Pasal 1243 KUHPerdata mengatur penggantian biaya, kerugian, dan bunga akibat tidak dipenuhinya suatu perikatan, sepanjang persyaratan hukumnya terpenuhi.
Selain itu, Pasal 1267 KUHPerdata memberikan pilihan untuk menuntut pemenuhan atau pembatalan perjanjian disertai ganti rugi sesuai ketentuan hukum.
Oleh karena itu, pembeli dapat menuntut perbaikan rumah, pemenuhan spesifikasi, atau penggantian kerugian sesuai keadaan dan bukti yang tersedia.
5. Bagaimana Cara Menuntut Developer?
Pembeli sebaiknya memeriksa PPJB, brosur pemasaran, spesifikasi teknis bangunan, dan berita acara serah terima rumah.
Selanjutnya, pembeli dapat mendokumentasikan perbedaan spesifikasi, meminta pemeriksaan ahli apabila diperlukan, serta mengirim somasi kepada developer.
Apabila developer tidak memberikan penyelesaian, pembeli dapat mengajukan gugatan melalui Pengadilan Negeri yang berwenang.
Pasal 147 dan Pasal 148 UU Perumahan mengatur penyelesaian sengketa melalui musyawarah, kemudian pengadilan atau alternatif penyelesaian sengketa apabila musyawarah tidak mencapai kesepakatan.
Jika ingin berkonsultasi lebih lanjut mengenai developer yang membangun rumah tidak sesuai spesifikasi, silakan menghubungi ILS Law Firm.
Telepon/WhatsApp: 0813-9981-4209
Email: info@ilslawfirm.co.id
