Hak tanggungan merupakan salah satu bentuk jaminan kebendaan yang diberikan atas tanah dan/atau bangunan di atasnya untuk menjamin pelunasan utang tertentu. Dalam praktiknya, sering muncul pertanyaan mengenai kemungkinan satu objek tanah dijadikan jaminan lebih dari satu kali dalam bentuk hak tanggungan. Artikel ini akan mengupas aspek hukum terkait hal tersebut berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Satu Objek Tanah Dibebankan 2 (Dua) Hak Tanggungan
Berdasarkan Pasal 5 ayat (1) UU Hak Tanggungan “Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang.” Hak tanggungan dapat dibebankan pada tanah yang sudah dibebani hak tanggungan sebelumnya, asalkan nilai objek tanah tersebut mencukupi untuk menjamin seluruh utang. Dengan kata lain, selama nilai tanah memadai, pembebanan hak tanggungan kedua atau lebih dimungkinkan.
Bahwa terhadap satu objek jaminan hak tanggungan yang dibebani lebih dari satu hak tanggungan tersebut, dapat diajukan pada lebih dari satu bank ataupun diajukan pada bank yang sama dengan pemegang hak tanggungan yang pertama.
Namun, ada beberapa aspek yang perlu diperhatikan sebelum membebankan satu objek tanah ke lebih dari satu hak tanggungan:
1. Persetujuan Kreditur Pertama
Dalam praktik perbankan dan keuangan, kreditur pertama sering kali mensyaratkan adanya perjanjian yang melarang debitur membebani objek yang sama dengan hak tanggungan tambahan tanpa persetujuan kreditur pertama. Hal ini biasanya dituangkan dalam klausul negatif (negative pledge clause) dengan tujuan untuk mengamankan nilai aset agar tidak terbagi serta untuk menghindari timbulnya peringkat oleh masing-masing kreditur.
2. Prioritas dalam Eksekusi
Jika debitur wanprestasi dan tanah harus dieksekusi, pemegang hak tanggungan pertama akan memperoleh hak pelunasan terlebih dahulu. Jika masih ada sisa hasil penjualan, maka kreditur berikutnya dapat memperoleh pelunasan dari sisa tersebut. Ini sesuai dengan asas droit de suite, yang mengikat objek tanah dalam hak tanggungan bahkan jika berpindah tangan.
3. Pendaftaran di Kantor Pertanahan
Setiap hak tanggungan yang dibebankan pada tanah harus didaftarkan di Kantor Pertanahan sesuai Pasal 13 ayat (1) UUHT. Urutan tanggal pendaftaran pada buku tanah hak tanggungan ini menentukan prioritas kreditur saat eksekusi dan pelunasan utang.
Apabila dalam hal lebih dari satu hak tanggungan atas satu obyek tanah dibuat pada tanggal yang sama, peringkat hak tanggungan tersebut ditentukan oleh nomor urut akta pemberiannya. Hal ini dimungkinkan karena pembuatan beberapa Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut hanya dapat dilakukan oleh PPAT yang sama.
Risiko dan Implikasi Hukum
Meskipun dimungkinkan secara hukum, pembebanan lebih dari satu hak tanggungan pada satu objek tanah dapat meningkatkan risiko bagi kreditur berikutnya. Jika nilai tanah tidak mencukupi untuk melunasi semua utang, kreditur kedua dan seterusnya akan menghadapi potensi kerugian karena pelunasan utang yang tidak memadai. Oleh karena itu, sebelum memberikan pinjaman dengan hak tanggungan kedua, kreditur harus menganalisis kelayakan jaminan dan kemungkinan hasil atau nilai eksekusinya.
Selain itu, dari sisi debitur, pembebanan hak tanggungan lebih dari satu kali dapat membatasi fleksibilitasnya dalam mengelola aset karena tanah tersebut tidak dapat dijual atau dialihkan dengan bebas tanpa menyelesaikan semua kewajiban yang ada.
Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan di atas, satu objek tanah dapat dibebani lebih dari satu hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 5 UU Hak Tanggungan. Namun, ada beberapa pertimbangan penting yang harus diperhatikan, seperti persetujuan kreditur pertama, prioritas dalam eksekusi, dan pendaftaran di Kantor Pertanahan. Oleh karena itu, sebelum memberikan hak tanggungan tambahan pada satu objek tanah, baik kreditur maupun debitur harus memahami implikasi hukumnya guna menghindari potensi risiko di kemudian hari.
Referensi:
- Yogi Gantika Gandawidura. Perlindungan Hukum Kreditor Pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua Dalam Pelaksanaan Eksekusi. Jurnal Poros Hukum Padjajaran, Vol. 1 (1), 2019;
- Monica Tjahjono, (et.al). Kesesuaian Penggunaan Klausul Negative Pledge of Assets Dalam Perjanjian Kredit Oleh Bank Umum Dengan Prinsip Kehati-Hatian: Tinjauan Perbandingan Hukum. Jurnal Hukum Magnum Opus, Vol. 5 (1), 2022.
Editor : Aldoni Sabta Ramdani, S.H.
_____
Apabila anda ingin konsultasi seputar Hak Tanggungan, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
