16 April 2025

Cara Menuntut Developer Rumah Mangkrak: Ini Hak Konsumen

Emir Dhia Isad, SH

Konsultan Hukum ILS Law Firm

Pelajari cara menuntut developer rumah mangkrak, dasar hukum, hak konsumen, dan upaya hukum terbaik. Baca panduan lengkapnya di ILS Law Firm.

Daftar Isi show

Pengantar

Konsumen rumah sering kali menghadapi masalah serius ketika proyek perumahan yang dijanjikan oleh pihak pengembang (developer) tidak kunjung selesai atau bahkan terbengkalai tanpa kejelasan. Situasi ini tidak hanya menyebabkan kerugian finansial, tetapi juga tekanan psikologis bagi konsumen. Penting untuk diketahui bahwa konsumen memiliki hak hukum untuk menuntut developer yang wanprestasi. Artikel ini akan membahas secara lengkap dasar hukum, pasal-pasal terkait, tanda-tanda developer bermasalah, dan upaya hukum yang bisa ditempuh oleh konsumen.

Apa Itu Rumah Mangkrak?

Rumah mangkrak adalah kondisi di mana proyek pembangunan rumah berhenti di tengah jalan, tidak dilanjutkan, atau tidak selesai sesuai perjanjian. Penyebabnya bisa bermacam-macam, mulai dari masalah finansial developer, izin yang belum lengkap, hingga kesalahan manajemen. Bagi konsumen, ini jelas membawa kerugian besar karena mereka sudah mengeluarkan dana namun tidak mendapatkan hak atas rumah yang dijanjikan.

Hak-Hak Konsumen dalam Transaksi Perumahan

Undang-Undang memberikan beberapa hak kepada konsumen yang melakukan transaksi perumahan, yaitu:

Hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi rumah, progres pembangunan, dan jadwal penyelesaian.
Hak atas penyelesaian pembangunan sesuai spesifikasi dan waktu yang sudah disepakati dalam perjanjian.
Hak atas ganti rugi jika terjadi kerugian akibat wanprestasi dari pihak developer.

Dasar Hukum Menuntut Developer Rumah Mangkrak

Beberapa peraturan yang dapat dijadikan dasar hukum oleh konsumen antara lain:

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UU Perlindungan Konsumen)
- Pasal 4: Konsumen berhak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan.
- Pasal 7 huruf c: Pelaku usaha wajib memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur.
- Pasal 19 ayat (1): Pelaku usaha wajib memberikan ganti rugi atas kerugian akibat penggunaan barang dan/atau jasa.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer)
- Pasal 1238: Debitur yang tidak memenuhi kewajibannya pada waktu yang ditentukan dianggap lalai tanpa perlu peringatan.
- Pasal 1243: Ganti rugi akibat wanprestasi dapat dituntut jika pihak yang ingkar janji telah diperingatkan tetapi tidak memenuhi kewajibannya.
Peraturan Menteri PUPR No. 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (PPJB)
- Developer wajib membangun rumah sesuai jadwal dan spesifikasi yang disepakati dalam PPJB.

Tanda-Tanda Developer Mangkrak

Konsumen harus waspada jika menemui tanda-tanda berikut:

Progres pembangunan berhenti dalam waktu lama.
Developer tidak memberikan penjelasan resmi terkait keterlambatan.
Lokasi proyek terbengkalai tanpa aktivitas pembangunan.
Tidak ada progres fisik walau sebagian besar pembayaran sudah dilakukan.
Informasi dari pihak developer sulit diperoleh atau tidak transparan.

Upaya Hukum yang Dapat Dilakukan Konsumen

Menghadapi developer nakal, berikut langkah hukum yang bisa Anda tempuh:

1. Somasi atau Teguran Tertulis

Langkah awal yang wajib dilakukan adalah mengirimkan somasi atau surat teguran resmi kepada developer. Somasi ini berisi tuntutan agar developer menyelesaikan pembangunan atau mengembalikan dana konsumen. Somasi juga penting sebagai syarat untuk mengajukan gugatan ke pengadilan.

2. Mengadu ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK)

Jika somasi tidak membuahkan hasil, konsumen dapat melapor ke BPSK di wilayah setempat. BPSK menangani sengketa konsumen secara non-litigasi melalui mediasi, konsiliasi, atau arbitrase, sehingga lebih cepat dan murah dibanding jalur pengadilan.

3. Gugatan Perdata ke Pengadilan Negeri

Konsumen dapat mengajukan gugatan perdata atas dasar wanprestasi. Tuntutan yang diajukan bisa berupa:

Pembatalan perjanjian,
Ganti rugi,
Perintah penyelesaian pembangunan.

Dokumen yang perlu disiapkan, antara lain:

Perjanjian PPJB,
Bukti pembayaran (DP, cicilan),
Surat somasi,
Dokumentasi kondisi proyek.

4. Laporan Pidana Jika Ada Unsur Penipuan

Jika ada unsur penipuan seperti penggelapan dana atau janji palsu, konsumen bisa melapor ke polisi berdasarkan:

Pasal 378 KUHP (Penipuan),
Pasal 372 KUHP (Penggelapan).

Proses pidana bisa berjalan bersamaan dengan gugatan perdata, tetapi perlu bukti yang kuat agar laporan diterima.

Contoh Kasus: Developer Tidak Membangun Rumah Setelah DP Dibayar

Banyak kasus di mana konsumen sudah membayar DP atau mencicil beberapa tahap pembayaran, tetapi pembangunan rumah tidak berjalan. Setelah beberapa kali somasi diabaikan, konsumen dapat menggugat wanprestasi di pengadilan. Konsumen wajib melampirkan:

Salinan PPJB,
Bukti pembayaran,
Bukti somasi,
Dokumentasi proyek mangkrak.

Biasanya, pengadilan akan memerintahkan developer mengembalikan uang atau melanjutkan pembangunan.

Tips Agar Tidak Tertipu Developer Nakal

Pastikan developer memiliki izin resmi, legalitas jelas, dan reputasi baik.
Periksa status tanah dan izin mendirikan bangunan (IMB).
Tanda tangani PPJB di hadapan notaris.
Minta jadwal pembangunan yang jelas, termasuk klausul penalti jika terlambat.
Jangan tergiur harga murah yang tidak masuk akal.
Konsultasikan dokumen perjanjian kepada pengacara sebelum menandatangani.

Pentingnya Konsultasi Hukum

Menghadapi developer nakal tidak bisa dianggap remeh. Banyak konsumen yang kalah di pengadilan hanya karena kurangnya pemahaman hukum atau lemahnya bukti. Oleh karena itu, berkonsultasi dengan pengacara sejak awal adalah langkah bijak untuk menghindari kerugian lebih besar.

Konsultasi Hukum Bersama ILS Law Firm

Jika Anda menjadi korban developer yang mangkrak, jangan diam saja. ILS Law Firm siap mendampingi Anda untuk menempuh upaya hukum terbaik, baik secara perdata, administratif, maupun pidana. Tim kami berpengalaman membantu konsumen memperjuangkan hak-haknya hingga tuntas.

📞 Hubungi ILS Law Firm: