Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP 12/2021) menerangkan bahwa:
“Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.”
Pasca diterbitkannya Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 (SEMA 4/2016) disebutkan dalam Rumusan Hukum Kamar Perdata Umum Angka 7 yang berbunyi:
Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik.
Apabila salah satu unsur tersebut belum terpenuhi, maka PPJB tidak dapat dijadikan alas jual beli. Akan tetapi, perlu diingat jika kedudukan SEMA bersifat internal yang ditujukan kepada badan peradilan yang berada di bawah MA untuk memberikan petunjuk dan arahan kepada semua unsur penyelenggaraan peradilan dalam melaksanakan tugasnya.
Oleh karena itu, setidaknya terdapat 2 (dua) alternatif solusi dari jual beli tanah atas dasar PPJB yang meliputi:
- Perjanjian pengalihan hak (novasi);
- Over kredit.
Pada praktiknya, penjualan atas dasar PPJB dalam dilakukan melalui skema pembuatan perjanjian pengalihan hak. Perjanjian pengalihan hak tersebut dimaksudkan untuk mengalihkan PPJB dari penjual kepada pembeli sehingga pembeli akan menggantikan posisi penjual di dalam PPJB atas pembelian tersebut.
Selanjutnya, melalui over kredit yang biasanya dilakukan dengan membuat surat perjanjian pengalihan utang (novasi). Over kredit dilakukan dengan cara pembaruan utang, di mana debitur baru ditunjuk untuk menggantikan debitur lama sehingga debitur baru yang akan bertanggung jawab melakukan pembayaran atas jual beli tersebut.
____
Apabila anda ingin konsultasi seputar hukum pertanahan/ properti, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
