DP atau Uang Muka
Down Payment (DP) atau uang muka atau uang panjar merupakan pembayaran secara tunai sebagian harga atas suatu barang yang hendak dibeli, dalam hal ini adalah transaksi jual beli rumah. Pengaturan uang panjar terdapat dalam Pasal 1464 KUHPerdata yang berbunyi:
“Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.”
Berdasarkan ketentuan pasal di atas, transaksi jual beli yang dilakukan dengan pembayaran uang panjar batal atau putus sebelum selesai masa transaksi, maka uang panjar yang telah dibayarkan tidak dapat dikembalikan. Akan tetapi, terdapat pengecualian pengaturan pada perjanjian tertulis yang dicantumkan klausul pembatalan perjanjian.
Pembayaran DP diasumsikan dilakukan setelah terjadinya penandatanganan PPJB
Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris. (Pasal 1 angka 11 PP 12/2021)
PPJB dibuat sebagai perjanjian awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan notaris atau PPAT. Dalam hal ini berarti PPJB sebagai perjanjian wajib memenuhi syarat-syarat perjanjian yang sah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
Adapun dalam Pasal 22J PP 12/2021, PPJB paling sedikit memuat:
- identitas para pihak;
- uraian objek PPJB;
- harga Rumah dan tata cara pembayaran;
- jaminan pelaku pembangunan;
- hak dan kewajiban para pihak;
- waktu serah terima bangunan;
- pemeliharaan bangunan;
- penggunaan bangunan;
- pengalihan hak;
- pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan
- penyelesaian sengketa.
Atas hal tersebut, ditegaskan dengan ketentuan Pasal 22L PP 12/2021, yang berbunyi:
- Pelaku pembangunan tidak boleh menarik dana lebih dari 80% (delapan puluh persen) kepada pembeli sebelum memenuhi persyaratan PPJB.
- Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan, pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli.
- Dalam hal pembayaran telah dilakukan pembeli paling banyak 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi, terjadi pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB akibat kelalaian pembeli, keseluruhan pembayaran menjadi hak pelaku pembangunan.
- Dalam hal pembayaran telah dilakukan pembeli lebih dari 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi, terjadi pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB akibat kelalaian pembeli, pelaku pembangunan berhak memotong 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi.
Berdasarkan pengaturan di atas tidak dijelaskan secara tegas apakah pembayaran yang dimaksudkan sebagai uang muka. Akan tetapi, dalam hal perjanjian jual beli oleh penjual/developer terdapat cacat kehendak dalam perjanjian (Pasal 1321 KUHPerdata), maka perjanjian dapat dibatalkan dan pihak yang dirugikan (pembeli) dapat menuntut penggantian biaya, kerugian, dan bunga sebagaimana diatur dalam Pasal 1471 KUHPerdata yang berbunyi:
“Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.”
Referensi:
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
- Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
_____
Apabila anda ingin konsultasi seputar hukum pertanahan, anda dapat menghubungi tim ILS Law Firm melalui:
Telepon/ Whatsapp : 0813-9981-4209
Email : info@ilslawfirm.co.id
