Apakah perjanjian sewa menyewa bisa dibatalkan secara hukum? Simak penjelasan lengkap dasar hukum, alasan pembatalan, dan ketentuan KUHPerdata dalam artikel ini.
Pengantar
Dalam kehidupan sehari-hari, hubungan sewa menyewa sering terjadi baik untuk rumah tinggal, tempat usaha, maupun kendaraan. Namun, tidak semua perjanjian berjalan lancar. Dalam beberapa kasus, salah satu pihak ingin membatalkan perjanjian sewa menyewa karena alasan tertentu. Pertanyaannya, apakah perjanjian sewa menyewa dapat dibatalkan secara hukum?
Untuk menjawab pertanyaan tersebut, kita perlu meninjau dasar hukum perjanjian dalam KUHPerdata, khususnya mengenai syarat sah perjanjian, ketentuan mengenai wanprestasi, hingga klausul pemutusan hubungan hukum. Artikel ini akan menguraikan secara komprehensif ketentuan pembatalan perjanjian sewa menyewa dari sudut pandang hukum perdata di Indonesia.
Pengertian Perjanjian Sewa Menyewa
Perjanjian sewa menyewa merupakan perjanjian timbal balik sebagaimana diatur dalam Pasal 1548 KUHPerdata, yang berbunyi:
“Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lain kenikmatan dari sesuatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak yang lain itu.”
Artinya, hubungan hukum ini menciptakan hak dan kewajiban timbal balik antara penyewa dan pemilik barang (misalnya rumah, ruko, atau kendaraan).
Syarat Sah Perjanjian Menurut KUHPerdata
Agar perjanjian sewa menyewa memiliki kekuatan hukum, harus memenuhi syarat sah perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu:
- Kesepakatan para pihak
- Kecakapan untuk membuat perikatan
- Suatu hal tertentu sebagai objek perjanjian
- Sebab yang halal (tidak bertentangan dengan hukum, moral, dan ketertiban umum)
Jika salah satu dari keempat syarat ini tidak terpenuhi, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan atau batal demi hukum, tergantung jenis pelanggaran yang terjadi.
Kapan Perjanjian Sewa Menyewa Dapat Dibatalkan?
Pembatalan perjanjian sewa menyewa dapat dilakukan dalam dua kondisi utama:
1. Perjanjian Batal Demi Hukum (Nietig)
Menurut Pasal 1335 dan 1337 KUHPerdata, perjanjian batal demi hukum jika:
- Tidak memiliki sebab yang sah (misalnya melanggar hukum).
- Tujuan perjanjian bertentangan dengan ketertiban umum atau kesusilaan.
Contoh perjanjian sewa menyewa yang objeknya ilegal, seperti menyewakan bangunan tanpa izin penggunaan atau tanpa status kepemilikan yang sah, dapat dikategorikan sebagai perjanjian yang batal demi hukum.
2. Perjanjian Dapat Dibatalkan (Vernietigbaar)
Menurut KUHPerdata, perjanjian dapat dibatalkan apabila:
- Terjadi cacat kehendak (misalnya karena penipuan, kekhilafan, paksaan), sebagaimana diatur dalam Pasal 1321 KUHPerdata.
- Salah satu pihak tidak cakap hukum (Pasal 1330 KUHPerdata), seperti anak di bawah umur atau orang dalam pengampuan.
Pihak yang dirugikan akibat adanya cacat kehendak berhak mengajukan gugatan pembatalan perjanjian ke pengadilan.
Pembatalan Karena Wanprestasi
Selain alasan formal di atas, perjanjian sewa menyewa juga dapat dibatalkan karena adanya wanprestasi (cidera janji). Ini merujuk pada situasi di mana salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya sebagaimana diatur dalam perjanjian.
Dasar hukumnya adalah Pasal 1243 KUHPerdata, yang berbunyi:
“Penggantian biaya, rugi dan bunga disebabkan karena tidak dipenuhinya suatu perikatan, harus dilakukan jika si berutang, meskipun telah diperingatkan, tetap lalai untuk memenuhi perikatannya itu.”
Contoh wanprestasi antara lain:
- Penyewa tidak membayar uang sewa tepat waktu.
- Pemilik tidak menyerahkan objek sewa sesuai perjanjian.
- Penyewa menyalahgunakan penggunaan objek sewa.
Dalam hal ini, pihak yang dirugikan dapat:
- Menuntut pemenuhan perjanjian.
- Menuntut pembatalan perjanjian disertai ganti rugi.
- Menempuh jalur hukum melalui gugatan perdata.
Prosedur Pembatalan Perjanjian
Berikut adalah tahapan umum dalam melakukan pembatalan perjanjian sewa menyewa secara hukum:
1. Teguran atau Somasi
Langkah awal adalah mengirimkan surat somasi kepada pihak lawan, menjelaskan pelanggaran yang terjadi dan meminta agar hak dipulihkan atau perjanjian dibatalkan secara sukarela.
2. Gugatan ke Pengadilan Negeri
Jika somasi tidak diindahkan, pihak yang merasa dirugikan dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri setempat untuk meminta:
- Pembatalan perjanjian.
- Ganti rugi atas kerugian yang ditimbulkan.
- Pengembalian objek sewa jika masih dikuasai secara tidak sah.
3. Putusan Hakim
Hakim akan mempertimbangkan legalitas, bukti-bukti, dan keadilan dalam menjatuhkan putusan. Jika dikabulkan, maka perjanjian dianggap tidak berlaku lagi sejak putusan inkracht.
Pentingnya Klausul Pembatalan dalam Kontrak
Untuk menghindari konflik hukum di kemudian hari, sangat penting mencantumkan klausul pembatalan perjanjian dalam kontrak sewa menyewa. Klausul ini dapat berisi:
- Syarat-syarat pembatalan perjanjian secara sepihak.
- Batas waktu dan prosedur pengembalian objek.
- Penalti atau ganti rugi jika pembatalan dilakukan secara melawan hukum.
Klausul ini memberikan perlindungan bagi kedua pihak dan menjadi acuan kuat di pengadilan apabila terjadi sengketa.
Dasar Hukum Terkait
Berikut beberapa pasal penting yang menjadi dasar hukum pembatalan perjanjian sewa menyewa:
- Pasal 1320 KUHPerdata: Syarat sah perjanjian.
- Pasal 1321 KUHPerdata: Perjanjian karena penipuan, kekhilafan, atau paksaan.
- Pasal 1335–1337 KUHPerdata: Perjanjian yang tidak sah karena sebab terlarang.
- Pasal 1338 KUHPerdata: Perjanjian mengikat para pihak seperti undang-undang.
- Pasal 1243 KUHPerdata: Wanprestasi dan hak atas ganti rugi.
- Pasal 1554–1570 KUHPerdata: Hak dan kewajiban dalam sewa menyewa.
Kesimpulan
Apakah perjanjian sewa menyewa dapat dibatalkan? Jawabannya: ya, dapat, jika terjadi pelanggaran hukum, cacat kehendak, syarat tidak terpenuhi, atau wanprestasi. KUHPerdata telah menyediakan kerangka hukum yang jelas terkait pembatalan perjanjian, baik secara langsung maupun melalui putusan pengadilan.
Bagi para pihak yang terikat dalam perjanjian sewa menyewa, penting untuk memastikan bahwa isi kontrak telah memenuhi seluruh aspek hukum, agar ketika terjadi permasalahan, langkah hukum yang ditempuh dapat berjalan efektif dan efisien.
Konsultasikan Masalah Perjanjian Anda ke ILS Law Firm
Jika Anda menghadapi sengketa atau ingin membatalkan perjanjian sewa menyewa yang merugikan, ILS Law Firm siap mendampingi Anda. Tim pengacara kami berpengalaman dalam menangani perkara sewa menyewa dan kontrak perdata lainnya, baik secara litigasi maupun non-litigasi.
Hubungi kami untuk konsultasi hukum:
📞 Telepon / WhatsApp: 0813-9981-4209
📧 Email: info@ilslawfirm.co.id
🌐 Website: www.ilslawfirm.co.id
