Developer mengubah site plan perumahan secara sepihak dapat merugikan pembeli rumah. Misalnya, developer mengubah lahan taman menjadi bangunan rumah, mempersempit jalan lingkungan, atau menghilangkan fasilitas umum yang sebelumnya dijanjikan.
Lalu, apakah developer boleh mengubah site plan tanpa persetujuan pembeli? Apa upaya hukum yang dapat dilakukan penghuni perumahan?
1. Apa Itu Site Plan Perumahan?
Site plan merupakan rencana tapak yang menggambarkan penataan kawasan perumahan, termasuk lokasi rumah, jalan lingkungan, ruang terbuka, serta prasarana, sarana, dan utilitas umum.
Pasal 28 UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman mengatur perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan.
Sementara itu, Pasal 29 sebagaimana diubah dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 mengharuskan perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum memenuhi standar yang ditentukan.
Dengan demikian, developer harus memperhatikan ketentuan perencanaan sebelum melaksanakan pembangunan perumahan.
2. Apakah Developer Boleh Mengubah Site Plan Sepihak?
Developer tidak boleh sembarangan mengubah site plan yang telah disahkan atau mengabaikan fasilitas yang diperjanjikan kepada pembeli.
Pasal 47 ayat (2) UU Perumahan menyatakan:
“Pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum wajib dilakukan sesuai dengan rencana, rancangan, dan perizinan.”
Artinya, developer harus membangun fasilitas perumahan berdasarkan rencana dan persetujuan yang berlaku.
Apabila developer ingin mengubah site plan, perubahan tersebut harus mengikuti prosedur pengesahan dari pemerintah daerah sesuai ketentuan yang berlaku.
Selain itu, apabila perubahan memengaruhi hak pembeli berdasarkan PPJB, developer tidak dapat mengabaikan kewajiban yang telah disepakati.
3. Bagaimana Jika Developer Mengubah Taman Menjadi Rumah?
Pasal 134 UU Perumahan sebagaimana diubah dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 melarang pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, persyaratan, spesifikasi, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.
Sebagai contoh, apabila developer sejak awal menjanjikan taman atau ruang terbuka kepada pembeli, kemudian mengubahnya menjadi beberapa unit rumah tanpa dasar hukum yang sah, pembeli dapat mempertanyakan perubahan tersebut.
Namun, pembeli perlu membandingkan site plan yang telah disahkan, PPJB, dan dokumen pemasaran untuk mengetahui apakah perubahan itu melanggar kewajiban developer.
4. Apa Sanksi Developer yang Mengubah Site Plan Secara Melanggar Hukum?
Pasal 150 UU Perumahan sebagaimana diubah dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 mengatur sanksi administratif terhadap pelanggaran sejumlah ketentuan, termasuk Pasal 29 ayat (1), Pasal 47 ayat (2) dan ayat (3), serta Pasal 134.
Sanksi administratif dapat berupa peringatan tertulis, pembatasan kegiatan pembangunan, penghentian pekerjaan pembangunan, kewajiban membangun kembali sesuai ketentuan, hingga sanksi perizinan dan denda administratif.
Pengenaan sanksi bergantung pada jenis pelanggaran dan kewenangan instansi yang menangani.
5. Apakah Pembeli Bisa Menggugat Developer?
Pembeli dapat mempertimbangkan gugatan wanprestasi apabila developer melanggar kewajiban mengenai fasilitas atau penataan perumahan yang telah diperjanjikan.
Pasal 1243 KUHPerdata memberikan dasar tuntutan ganti rugi akibat wanprestasi apabila persyaratan hukumnya terpenuhi.
Selain itu, gugatan perbuatan melawan hukum berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata dapat dipertimbangkan apabila developer melakukan tindakan melawan hukum yang menimbulkan kerugian.
Sebelum mengambil langkah hukum, pembeli sebaiknya meminta salinan site plan yang disahkan, memeriksa PPJB, mendokumentasikan perubahan, dan menyampaikan keberatan tertulis kepada developer.
Pembeli juga dapat melaporkan dugaan pelanggaran perencanaan kepada pemerintah daerah yang berwenang.
Dengan demikian, perubahan site plan bukan semata-mata keputusan bisnis developer. Perubahan tersebut harus menghormati perizinan, ketentuan pembangunan, dan hak pembeli rumah.
Jika ingin berkonsultasi lebih lanjut mengenai perubahan site plan perumahan secara sepihak, silakan menghubungi ILS Law Firm melalui Zoom, Google Meet, telepon, atau konsultasi langsung di kantor.
Telepon/WhatsApp: 0813-9981-4209
Email: info@ilslawfirm.co.id
