26 February 2025

Apakah Boleh Menjual Tanah Dilekati Hak Tanggungan?

Adi Surya Wijaya, SH, MH

Lawyer ILS Law Firm

Cari tahu apakah boleh menjual tanah dilekati hak tanggungan, dasar hukumnya, prosedur aman, dan risikonya. Baca panduan lengkap di ILS Law Firm.

Daftar Isi show

Pengatar

Tanah merupakan salah satu aset bernilai tinggi yang sering dijadikan jaminan utang dengan menggunakan hak tanggungan. Namun, sering muncul pertanyaan di masyarakat: apakah boleh menjual tanah yang dilekati hak tanggungan? Artikel ini akan membahas secara lengkap dasar hukum, syarat, prosedur, serta akibat hukum dari penjualan tanah yang masih terikat hak tanggungan.

Pengertian Hak Tanggungan

Menurut Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah (UU Hak Tanggungan), hak tanggungan adalah:

“Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.”

Jadi, hak tanggungan adalah jaminan utang berupa tanah yang memberi prioritas kepada kreditur (pemegang hak tanggungan) untuk didahulukan pembayarannya jika debitur wanprestasi.

Bolehkah Menjual Tanah yang Masih Dilekati Hak Tanggungan?

Secara hukum, penjualan tanah yang masih dilekati hak tanggungan boleh dilakukan, tetapi ada beberapa catatan penting:

Hak tanggungan tetap melekat di atas tanah meskipun tanah tersebut dialihkan kepada pihak lain.
Pembeli tanah otomatis menerima tanah dalam kondisi “beban tanggungan,” artinya kreditur tetap memiliki hak untuk mengeksekusi tanah apabila debitur tidak melunasi utangnya.
Penjualan biasanya memerlukan persetujuan tertulis dari kreditur, karena bank atau lembaga pembiayaan berkepentingan atas objek jaminan.

Dasar Hukum Penjualan Tanah dengan Hak Tanggungan

Pasal 7 UU Hak Tanggungan: “Hak Tanggungan tetap melekat pada objeknya dalam tangan siapa pun juga.” Artinya, ketika tanah yang dijual masih memiliki hak tanggungan, hak jaminan tersebut tetap mengikuti tanah tersebut, meskipun kepemilikannya sudah berpindah tangan.
Pasal 6 UU Hak Tanggungan: “Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaannya sendiri melalui pelelangan umum dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu.”

Dengan demikian, jika utang tidak dilunasi, tanah tetap bisa dieksekusi meskipun sudah dijual ke pihak lain.

Syarat Penjualan Tanah Dilekati Hak Tanggungan

Berikut adalah syarat umum agar penjualan tanah dengan hak tanggungan sah dan tidak menimbulkan masalah hukum:

Persetujuan Pemegang Hak Tanggungan (Kreditur)
Penjual wajib memberitahukan kepada bank atau lembaga pembiayaan yang memegang hak tanggungan. Biasanya kreditur akan meminta pelunasan utang terlebih dahulu sebelum menerbitkan surat roya (penghapusan hak tanggungan).
Keterbukaan kepada Pembeli
Penjual wajib memberi tahu pembeli bahwa tanah yang akan dibeli sedang menjadi objek hak tanggungan.
Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di Hadapan PPAT
AJB tidak dapat diproses jika tanah masih dibebani hak tanggungan, kecuali ada persetujuan kreditur atau sudah dilakukan roya.
Proses Roya
Roya adalah pencoretan hak tanggungan dari sertifikat tanah di Kantor Pertanahan setelah utang dilunasi.

Prosedur Penjualan Tanah Dilekati Hak Tanggungan

Penjual mengajukan permohonan pelunasan utang ke kreditur.
Setelah utang dilunasi, kreditur menerbitkan surat roya.
Roya dicatat di Kantor Pertanahan.
Setelah roya selesai, tanah baru dapat dijual secara bersih tanpa beban.

Jika penjualan dilakukan tanpa melunasi utang dan tanpa persetujuan kreditur, pembeli harus siap menanggung hak tanggungan yang melekat pada tanah tersebut.

Risiko Jika Menjual Tanah dengan Hak Tanggungan Tanpa Persetujuan

Menjual tanah tanpa menyelesaikan hak tanggungan dan tanpa persetujuan kreditur sangat berisiko:

Eksekusi Tanah oleh Kreditur
Sesuai Pasal 6 UU Hak Tanggungan, kreditur dapat melelang tanah untuk melunasi utang.
Timbulnya Sengketa Hukum
Pembeli dapat menggugat penjual karena menjual tanah dengan status cacat hukum tanpa pemberitahuan.
Kerugian Finansial
Pembeli bisa kehilangan uang yang sudah dibayarkan karena tanah dapat dilelang untuk melunasi utang debitur sebelumnya.

Strategi Aman dalam Membeli Tanah dengan Hak Tanggungan

Lakukan Pengecekan Sertifikat di Kantor Pertanahan
Pastikan apakah sertifikat bersih dari beban atau masih ada catatan hak tanggungan.
Minta Surat Persetujuan dari Kreditur
Jika membeli tanah yang masih terikat hak tanggungan, mintalah surat persetujuan kreditur atau pastikan hak tanggungan sudah dihapus (roya).
Gunakan Jasa Notaris dan PPAT
Mereka akan membantu memastikan proses jual beli sah secara hukum.
Konsultasi dengan Pengacara
Sebaiknya konsultasikan terlebih dahulu ke pengacara untuk menghindari risiko hukum.

Contoh Kasus Penjualan Tanah dengan Hak Tanggungan

Kasus: Seorang debitur memiliki tanah yang dijaminkan ke bank, lalu menjualnya tanpa persetujuan bank kepada pembeli. Saat debitur gagal melunasi utang, bank melelang tanah tersebut.

Putusan: Pengadilan memutuskan bahwa hak tanggungan tetap melekat pada tanah meskipun sudah berpindah tangan. Pembeli baru tidak berhak menggugat bank karena tidak melunasi utang debitur lama.

Akibat Hukum Roya

Setelah roya dilakukan, hak tanggungan resmi dihapus dari sertifikat tanah. Hal ini diatur dalam Pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan:

“Hak Tanggungan hapus karena:
a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
b. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh Pemegang Hak Tanggungan;
c. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.”

Dengan demikian, setelah roya, tanah dapat diperjualbelikan dengan status bersih dan tanpa beban.

Konsultasi di Firma Hukum ILS Law Firm

Jika Anda berencana membeli atau menjual tanah yang masih dilekati hak tanggungan, sangat penting untuk berkonsultasi dengan ahli hukum. ILS Law Firm siap membantu Anda mulai dari pengecekan status tanah, penyusunan perjanjian, hingga penyelesaian masalah hukum yang mungkin timbul.

Hubungi kami melalui: