Langkah Hukum jika Pemegang HPL Tidak Memperpanjang HGB

Pemegang Hak Guna Bangunan atau HGB di atas Hak Pengelolaan atau HPL dapat menggunakan tanah selama puluhan tahun untuk pabrik, gudang, pertokoan, perkantoran, atau kegiatan usaha lainnya.

Masalah sering muncul ketika jangka waktu HGB hampir berakhir.

Pemegang HGB bermaksud memperpanjang haknya, tetapi pemegang HPL menolak memberikan persetujuan. Dalam perkara tertentu, penolakan terjadi karena tidak tercapai kesepakatan mengenai tarif pemanfaatan tanah. Bahkan, dapat timbul dugaan bahwa tanah tersebut akan diberikan kepada pihak lain.

Lalu, apakah pemegang HGB harus menerima begitu saja? Apakah penolakan pemegang HPL dapat digugat?

Jawabannya tergantung pada dasar penolakan, isi perjanjian pemanfaatan tanah, status pemegang HPL, serta apakah pemegang HGB telah memenuhi persyaratan perpanjangan.

Apa Kedudukan HPL terhadap HGB?

Pasal 1 angka 3 PP Nomor 18 Tahun 2021 menyatakan:

“Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan.”

Dengan demikian, HPL bukan Hak Milik sebagaimana kepemilikan tanah perseorangan.

Pemegang HPL menjalankan sebagian kewenangan yang berasal dari hak menguasai negara.

Pemegang HPL dapat menggunakan sendiri tanah tersebut maupun bekerja sama dengan pihak lain. Salah satu bentuknya adalah memberikan persetujuan agar pihak lain memperoleh HGB di atas tanah HPL.

Baca juga: Bolehkah HGB di atas HPL? Panduan Dasar Hukum.

Apakah HGB di Atas HPL Otomatis Bisa Diperpanjang?

Tidak otomatis. Pasal 40 PP Nomor 18 Tahun 2021 pada prinsipnya mengatur bahwa HGB dapat diperpanjang apabila:

1. tanah masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
2. syarat pemberian hak telah dipenuhi;
3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGB;
4. tanah sesuai dengan rencana tata ruang; dan
5. tanah tidak digunakan atau direncanakan untuk kepentingan umum.

Khusus HGB di atas HPL, terdapat syarat tambahan yang sangat penting, yaitu harus memperoleh persetujuan pemegang HPL.

Artinya, memenuhi persyaratan penggunaan tanah saja belum cukup. Persetujuan pemegang HPL tetap mempunyai posisi penting dalam proses perpanjangan.

Namun, keberadaan persetujuan tersebut tidak berarti pemegang HPL selalu bebas menolak tanpa dasar.

Periksa Perjanjian Pemanfaatan Tanah Terlebih Dahulu

Ini merupakan dokumen pertama yang harus diperiksa ketika muncul sengketa.

PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur bahwa kerja sama pemanfaatan tanah HPL dengan pihak lain dituangkan dalam perjanjian pemanfaatan tanah.

Perjanjian tersebut dapat mengatur antara lain:

• jangka waktu penggunaan tanah;
• jenis HGB;
• perpanjangan dan pembaruan hak;
• penggunaan dan pemanfaatan tanah;
• tarif atau uang wajib tahunan;
• hak dan kewajiban para pihak;
• pengalihan;
• wanprestasi;
• berakhirnya hubungan hukum; dan
• keadaan tanah serta bangunan setelah hak berakhir.

Karena itu, tidak semua sengketa penolakan perpanjangan mempunyai posisi hukum yang sama.

Jika perjanjian sejak awal hanya memberikan penggunaan tanah selama jangka waktu tertentu tanpa hak atau prioritas perpanjangan, posisi pemegang HGB akan berbeda dengan perjanjian yang secara tegas menjanjikan hak prioritas atau kemungkinan perpanjangan sepanjang persyaratan tertentu dipenuhi.

Baca juga: Prosedur HGB di atas HPL.

Bagaimana Jika Perjanjian Menjamin Hak Prioritas Perpanjangan?

Ini dapat menjadi dasar yang kuat untuk mempersoalkan penolakan.

Misalnya perjanjian menyatakan bahwa selama pemegang HGB:

• memenuhi seluruh kewajibannya;
• menggunakan tanah sesuai peruntukan;
• membayar seluruh kewajiban kepada pemegang HPL; dan
• tidak melakukan pelanggaran;

maka pemegang HGB mempunyai hak prioritas untuk memperpanjang HGB.

Apabila seluruh syarat tersebut telah dipenuhi tetapi pemegang HPL tetap menolak tanpa alasan yang dapat dipertanggungjawabkan, dapat muncul persoalan wanprestasi atau bahkan sengketa administrasi, tergantung karakter pemegang HPL dan bentuk tindakan penolakannya.

Hal ini berbeda dengan keadaan ketika perjanjian secara tegas menyatakan bahwa setelah jangka waktu berakhir tidak terdapat kewajiban bagi pemegang HPL untuk memperpanjang hubungan hukum.

Bagaimana Jika Masalahnya Tarif Pemanfaatan Tanah?

Inilah salah satu persoalan yang paling sering terjadi.

Pasal 7 PP Nomor 18 Tahun 2021 memberikan kewenangan kepada pemegang HPL untuk:

menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai dengan perjanjian.

Jadi, istilah hukum yang lebih tepat dalam rezim PP 18/2021 adalah tarif dan/atau uang wajib tahunan.

Namun, penentuan tarif tidak seharusnya dilepaskan dari isi perjanjian dan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dalam praktik, khusus HPL milik pemerintah daerah, mekanisme penentuan nilai dapat pula diatur melalui peraturan daerah dan menggunakan hasil penilaian penilai independen atau Penilai Publik.

Karena itu, jika tarif tiba-tiba naik sangat besar, pemegang HGB perlu memeriksa:

• dasar hukum kenaikan;
• metode penilaian;
• nilai tanah yang digunakan;
• peraturan daerah jika ada;
• appraisal atau penilaian independen;
• klausul penyesuaian tarif dalam perjanjian; dan
• apakah seluruh pemegang HGB diperlakukan dengan standar yang sama.

Kenaikan tarif tidak otomatis melawan hukum. Namun, kenaikan yang tidak mempunyai dasar, diskriminatif, tidak transparan, atau digunakan semata-mata sebagai alasan untuk menyingkirkan pemegang HGB lama dapat menjadi bagian dari argumentasi sengketa.

Apakah Pemegang HPL Boleh Menolak karena Ada Pihak Lain yang Ingin Menggunakan Tanah?

Tidak bisa dijawab secara mutlak. Pemegang HPL memang memiliki kewenangan mengatur penggunaan dan pemanfaatan tanah HPL.

Namun, apabila pemegang HGB lama mempunyai hak yang masih berjalan, telah memenuhi kewajiban, atau mempunyai hak prioritas berdasarkan perjanjian, kepentingan tersebut harus diperhatikan.

Penolakan juga dapat dipersoalkan apabila ternyata dilakukan secara sewenang-wenang, diskriminatif, tidak sesuai prosedur, atau bertentangan dengan perjanjian.

Terlebih jika pemegang HPL merupakan pemerintah daerah, instansi pemerintah, BUMN/BUMD, atau badan yang menjalankan kewenangan pemerintahan, keputusan tersebut dapat mempunyai dimensi hukum administrasi.

Langkah Pertama: Ajukan Permohonan Perpanjangan Sebelum HGB Berakhir

Jangan menunggu sampai HGB berakhir.

PP Nomor 18 Tahun 2021 memungkinkan permohonan perpanjangan diajukan setelah tanah digunakan sesuai tujuan pemberian hak atau paling lambat sebelum jangka waktunya berakhir.

Permohonan sebaiknya dibuat secara resmi dan tertulis.

Lampirkan antara lain:

• sertipikat HGB;
• perjanjian pemanfaatan tanah;
• bukti pembayaran kewajiban;
• bukti penggunaan tanah;
• izin usaha;
• dokumen bangunan;
• bukti pemenuhan kewajiban lain; dan
• permintaan persetujuan atau rekomendasi pemegang HPL.

Dokumen ini penting jika kemudian timbul sengketa.

Langkah Kedua: Minta Alasan Penolakan Secara Tertulis

Jika pemegang HPL menolak, jangan hanya menerima penjelasan lisan.

Minta keputusan atau surat penolakan secara tertulis.

Pemegang HGB perlu mengetahui apakah penolakan didasarkan pada:

• tunggakan kewajiban;
• pelanggaran penggunaan tanah;
• perubahan tata ruang;
• rencana kepentingan umum;
• tidak tercapainya kesepakatan tarif;
• berakhirnya perjanjian;
• tanah akan digunakan sendiri oleh pemegang HPL; atau
• alasan lainnya.

Alasan penolakan tersebut menentukan upaya hukum yang tepat.

Langkah Ketiga: Somasi dan Negosiasi

Jika sumber sengketa berasal dari perjanjian, somasi dapat dilakukan.

Misalnya pemegang HPL menolak memberikan persetujuan meskipun perjanjian menjamin hak prioritas perpanjangan.

Somasi dapat meminta:

1. pelaksanaan kewajiban berdasarkan perjanjian;
2. penjelasan dasar penolakan;
3. perundingan tarif pemanfaatan;
4. penilaian ulang secara independen; atau
5. pemberian persetujuan perpanjangan.

Untuk sengketa tarif, negosiasi sering menjadi pilihan yang lebih efektif sebelum masuk pengadilan karena hubungan pemanfaatan tanah biasanya merupakan hubungan jangka panjang.

Apakah Bisa Menggugat Wanprestasi ke Pengadilan Negeri?

Bisa dipertimbangkan apabila sumber hak dan kewajiban yang dilanggar terutama berasal dari perjanjian pemanfaatan tanah.

Misalnya terdapat klausul:

pemegang HGB mempunyai hak prioritas untuk memperoleh perpanjangan apabila memenuhi seluruh kewajibannya.

Jika kewajiban telah dipenuhi tetapi pemegang HPL menolak tanpa dasar yang dibenarkan perjanjian, dapat dipertimbangkan gugatan wanprestasi.

Namun, gugatan wanprestasi tidak otomatis tepat hanya karena perpanjangan ditolak.

Jika perjanjian memang telah berakhir dan tidak terdapat kewajiban memperpanjang, maka sulit menyatakan pemegang HPL wanprestasi hanya karena tidak mau membuat hubungan kontraktual baru.

Ini bagian yang sangat penting.

Berakhirnya jangka waktu HGB atau perjanjian tidak dengan sendirinya menimbulkan kewajiban hukum bagi pemegang HPL untuk memperpanjangnya.

Dasar tuntutan harus ditemukan dalam perjanjian, peraturan, keputusan pemberian hak, atau tindakan pemegang HPL yang melanggar hukum.

Apakah Bisa Digugat ke PTUN?

Dalam kondisi tertentu, bisa.

Hal ini terutama relevan jika pemegang HPL merupakan badan atau pejabat pemerintahan dan penolakan dituangkan dalam keputusan atau tindakan pemerintahan.

Dasar gugatan dapat diarahkan pada alasan bahwa keputusan atau tindakan tersebut:

• bertentangan dengan peraturan perundang-undangan;
• melanggar Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik;
• tidak mempunyai dasar kewenangan;
• tidak proporsional;
• diskriminatif;
• sewenang-wenang; atau
• tidak mempertimbangkan hak hukum pemegang HGB.

Sebelum gugatan PTUN, pada prinsipnya perlu diperiksa dan ditempuh terlebih dahulu upaya administratif yang tersedia.

Karena itu, segera setelah menerima surat penolakan, tenggang waktu upaya administratif dan gugatan harus diperhatikan.

Apakah Peluang Pemegang HGB Menang Besar?

Tidak dapat ditentukan hanya dari fakta bahwa HGB telah digunakan selama puluhan tahun.

Penggunaan tanah dalam waktu lama memang dapat memperkuat fakta bahwa:

• tanah benar-benar digunakan;
• usaha berjalan;
• investasi telah ditanamkan; dan
• pemegang HGB mempunyai kepentingan hukum yang nyata.

Namun, faktor tersebut tidak otomatis menciptakan hak untuk memperoleh perpanjangan.

Posisi pemegang HGB menjadi lebih kuat apabila:

1. terdapat hak prioritas perpanjangan dalam perjanjian;
2. seluruh kewajiban telah dipenuhi;
3. tanah digunakan sesuai tujuan;
4. tidak terdapat pelanggaran;
5. tarif sebelumnya selalu dibayar;
6. penolakan tidak mempunyai dasar yang objektif;
7. terdapat perlakuan tidak sama terhadap pihak lain; atau
8. penolakan bertentangan dengan asas pemerintahan yang baik.

Sebaliknya, posisi pemegang HGB akan lebih lemah apabila perjanjian memang berakhir tanpa hak perpanjangan atau terdapat pelanggaran serius terhadap kewajiban penggunaan tanah.

Bagaimana Jika HGB Sudah Terlanjur Habis?

Situasinya menjadi lebih rumit.

Pasal 47 PP Nomor 18 Tahun 2021 menentukan bahwa jika HGB di atas HPL hapus, tanah tersebut kembali dalam penguasaan pemegang HPL.

Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 juga mengatur mekanisme apabila HGB tidak diberikan kembali kepada bekas pemegang hak.

Karena itu, sebaiknya sengketa diselesaikan atau langkah hukum dimulai sebelum jangka waktu HGB benar-benar habis.

Semakin lama dibiarkan setelah hak berakhir, posisi hukum pemegang HGB dapat menjadi semakin kompleks, khususnya terkait bangunan dan aset yang berdiri di atas tanah.

Kesimpulan

Pemegang HPL memang mempunyai posisi yang kuat dalam proses perpanjangan HGB karena PP Nomor 18 Tahun 2021 mensyaratkan persetujuan pemegang HPL.

Namun, kewenangan tersebut tidak selalu berarti pemegang HPL bebas menolak perpanjangan tanpa dasar.

Pemegang HGB perlu terlebih dahulu memeriksa perjanjian pemanfaatan tanah, keputusan pemberian HGB, pemenuhan kewajibannya, dasar kenaikan tarif atau uang wajib tahunan, serta alasan tertulis penolakan.

Jika penolakan bertentangan dengan perjanjian, gugatan wanprestasi dapat dipertimbangkan.

Jika penolakan berupa keputusan atau tindakan pemerintahan yang dilakukan badan atau pejabat pemerintahan, upaya administratif dan gugatan ke PTUN dapat menjadi pilihan.

Bahkan, praktik peradilan menunjukkan pernah terdapat penolakan perpanjangan HGB di atas HPL yang kemudian dibatalkan di tingkat Pengadilan Tinggi TUN.

Karena itu, sengketa HGB di atas HPL tidak tepat dipahami sederhana sebagai “pemegang HPL pasti menang”.

Kekuatan perkara sangat bergantung pada kontrak, alasan penolakan, pemenuhan kewajiban, dan apakah pemegang HPL telah menggunakan kewenangannya secara sah dan wajar.

Konsultasi Sengketa Perpanjangan HGB di Atas HPL dengan ILS Law Firm

ILS Law Firm memberikan konsultasi dan pendampingan hukum bagi pemegang HGB yang mengalami penolakan perpanjangan HGB di atas HPL.

Pendampingan dapat meliputi pemeriksaan perjanjian pemanfaatan tanah, analisis dasar penolakan, negosiasi tarif atau uang wajib tahunan, somasi, upaya administratif, gugatan perdata, maupun gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara sesuai karakter sengketanya.

Telepon/WhatsApp: 0813-9981-4209

Email: info@ilslawfirm.co.id